Auf das Raumkonzept kommt es an

MARTIN PUTSCHÖGL

16. März 2015, 09:00

Bei Vorsorgewohnungen heißt es aktuell: Je kompakter die Grundrisse, desto besser. Für Planer ist das eine Herausforderung, spielen doch auch die späteren Betriebskosten in der Projektentwicklung eine immer größere Rolle

Trotz zuletzt rasant gestiegener Immobilienpreise werden Vorsorgewohnungen nach wie vor gekauft. Zwar sei die Nachfrage nicht mehr ganz so stark wie noch vor zwei, drei Jahren, sagt Sonja Kaspar von Otto Immobilien. "Aber es ist immer noch gut." Allerdings gehe die Tendenz hin zu kleineren Wohnungen - nämlich "noch kleiner als vorher". Statt 50 oder 55 m² sind bei Anlegern heute so genannte "Mikrowohnungen" mit 35 bis 45 m² gefragt.

"Raumkonzept entscheidet"

Für Planer ist das eine Herausforderung. Doch wenn es halbwegs gut klappt, profitieren alle davon, ist auch Markus Ritter, Geschäftsführer des Grazer Vorsorgewohnungsanbieters C&P, überzeugt. Er baut nach wie vor auch größere Einheiten, wenn die Grundrisse passen. "Schafft man es, dasselbe Raumkonzept wie auf 65 m² auf nur noch 50 m² umzusetzen, dann muss der Entwickler die restlichen 15 m² gar nicht bauen, und der Anleger muss sie nicht kaufen. Aber die Miete ist dieselbe und damit auch die Rendite."

Seinem Unternehmen werde oft nachgesagt, bei den Quadratmetermieten "grenzwertig unterwegs zu sein", merkt Ritter selbstkritisch an. "Aber so darf man das eben nicht mehr sehen." Denn Mieter würden heute eben nicht mehr nach Nutzfläche, sondern nach "Raumkonzept" suchen.

Dabei spielt auch eine Rolle, dass Mieter seiner Ansicht nach heute "weniger Geld im Börsel haben als noch vor fünf Jahren. Die Leistbarkeit spielt eine hochzentrale Rolle."

Drei bis fünf Wohnungen auf einmal

Bei den Anlegern ist das offenbar ein wenig anders. Typischerweise wolle ein Käufer heutzutage etwa 150.000 bis 200.000 Euro in einer Wohnung anlegen, sagt Otto-Expertin Kaspar. Erfahrene Vorsorgewohnungskäufer würden aber oft auch gleich drei bis fünf Wohnungen erwerben, meint Richard Buxbaum, Prokurist bei Otto Immobilien. Diese "Wiederholungstäter" seien oft schon "amtsbekannt", hätten also den Vorteil, dass sie bei neuen Projekten als Erstes angesprochen werden "und sich dann zuerst die Wohnungen aussuchen können". Wer mehrere Wohnungen in einem Haus kauft, könne außerdem das Risiko besser streuen, "andererseits lassen die Wohnungen sich leichter verwalten, wenn man sie an einem Standort hat".

C&P-Chef Ritter sieht in einer solchen Standortkonzentration allerdings eher kein Motiv seiner Anleger. Sein Unternehmen bietet nämlich ein so genanntes Rundum-Service an. Für zehn Euro netto pro Monat und Wohnung übernimmt C&P die gesamte "Sub-Verwaltung" der Wohnung - also alle Tätigkeiten, die üblicherweise ein Vermieter erledigt: Erstvermietung, gegebenenfalls Wohnungsrücknahme und Wiedervermietung, Kautionsbetreuung etc. Der Anleger hat als grundbücherlicher Eigentümer der Wohnung also keinen laufenden Aufwand mehr. "Deshalb investiert ein Käufer aus Gründen der weiteren Risikostreuung bei uns lieber an zwei verschiedenen Standorten als nur an einem."

Das Risiko, dass die Wohnung einmal für längere Zeit leersteht (wodurch man Gefahr laufen kann, dass die Veranlagung beim Finanzamt als "Liebhaberei" bewertet wird, wenn in 20 Jahren kein Überschuss aus Mieteinnahmen minus Ankaufspreis erzielt wird), ist mit dem Rundum-Service noch nicht beseitigt. Dafür hat Ritter ein Extra-Paket: Für eine Einmalzahlung in Höhe von 2,5 Prozent des Kaufpreises garantiert C&P für fünf Jahre die Vermietung (bzw. die entsprechenden Mieteinnahmen). Dieses Paket lässt sich nach fünf Jahren verlängern. Ob es aber in Hinblick auf die erwähnte Liebhaberei tatsächlich Sinn macht, ist meist eine Abwägungsfrage: Ist der Betrag, den man für die Absicherung des Leerstands zahlt, höher als ein drohender Einnahmenentgang wegen Leerstands?

Kaufpreis vs. Miete

Entscheidend ist letztlich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete. Ritter entwickelt aus diesem Grund derzeit nur in Graz, Wien und Berlin. Westösterreich - Salzburg oder Innsbruck - kämen für ihn nicht infrage. "Tiroler kaufen bei uns in Graz Wohnungen. Hier kriegt man nämlich ums selbe Geld gleich zwei Wohnungen statt nur einer. Die zwei Euro mehr Miete, die man in Salzburg eventuell erzielen könnte, machen das nicht wett." Dafür schielt man bei C&P schon in Richtung deutscher B-Städte wie Leipzig oder Dresden. Ritter kündigt an, dort demnächst aktiv werden zu wollen.

Anders als bei C&P stellt man bei Otto Immobilien fest, dass sich die erzielbaren Mietpreise bei Wiener Vorsorgewohnungen zuletzt leicht nach oben bewegten, von 650 Euro brutto "in Richtung 700, 750 Euro". Als Mieter-Klientel spielen Studenten nach wie vor eine große Rolle. "Die zahlen für ihr Einzelzimmer mit 25 m² in irgendeinem modernen Studentenheim ja auch 600 Euro."

Projektentwicklern rät Kaspar, auf jeden Fall eine Küche einzubauen, sei die Wohnung auch noch so klein. "Eine Freifläche ist auch immer ein Asset: Wenn eine solche vorhanden ist, ist die Wohnung besser zu vermieten."

Betriebskosten als Thema

Pkw-Stellplätze spielen in diesem Segment kaum eine Rolle, "im Moment haben alle Projekte zu viele davon" - trotz neuer Wiener Bauordnung. Dafür ist die Betriebskostenoptimierung ein riesiges Thema. Denn ob ein Mieter 1,50 Euro oder 2,20 Euro je Quadratmeter und Monat an Betriebskosten zahle, sei ein großer Unterschied, auch in der Verkaufsargumentation, weiß Buxbaum. Ob etwa eine Lüftungsanlage eingebaut wird oder nicht, sei eines der Dinge, die im Objektverkauf - wenn also ein Vorsorgeprojekt en bloc an einen Investor verkauft wird, was gar nicht so selten vorkommt - "sehr genau mit den Entwicklern zu diskutieren" sei. Eine eher geringe Rolle spielt indes die Lage eines Projekts, sagt Kaspar. "Wichtig ist, dass die Infrastruktur passt: U-Bahn, Einkaufsmöglichkeiten. Darauf schauen die Leute jetzt wieder mehr als vor zwei Jahren." (Martin Putschögl, DER STANDARD, 14.3.2015)