Kaufen oder mieten?

Kaufen oder mieten?

Ab wann zahlt es sich aus, von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zu wechseln? – Ein Berechnungsbeispiel.

Wofür lässt sich sinnvoll ein größerer Kredit aufnehmen? Das beste Produkt für die Altersvorsorge erblicken die Österreicher im Immobilienbesitz, machte erst kürzlich eine Umfrage im Auftrag der Erste Bank wieder klar.

Gekauft werden soll eine Wohnung in Wien, kalkulierte Nutzungsdauer 40 Jahre, 70 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 240.000 Euro (3.429 Euro/m2), Nebengebühren zehn Prozent. Ergibt einen Kaufpreis inklusive Nebengebühren von 264.000 Euro.

Reparaturfonds je Quadratmeter pro Monat zwei Euro, Wertsicherung zwei Prozent. Ergibt nach 40 Jahren einen Reparaturfonds inklusive Wertsicherung von 101.475 Euro. Zinsen für Eigenkapital und Fremdkapital: Eigenkapitalanteil: 30 Prozent, ergibt 79.200 Euro. Alternativverzinsung fürs Eigenkapital: drei Prozent, ergibt über 40 Jahre 179.153 Euro an Zinsen.

Fremdkapital: 70 Prozent, ergibt 184.800 Euro, Kreditlaufzeit 20 Jahre, Zinsen für Kredit: vier Prozent, Nebengebühren: drei Prozent.
Bedeutet Fremdkapitalzinsen über 20 Jahre von 93.042 Euro.

Verkaufswert nach Nutzungsdauer von 40 Jahren bei moderater, durchschnittlicher Wertsteigerung von einem Prozent jährlich: 357.327 Euro
Miete, die man ansonsten zahlen müsste:

Wohnfläche 70 Quadratmeter, Miete pro Monat 630 Euro, Nutzungsdauer 40 Jahre, Wertsicherung zwei Prozent.

Ergibt eine Gesamtmiete in 40 Jahren von 456.639 Euro inklusive Wertsicherung.
Ergebnis Eigentum:
Kaufpreis inklusive Nebengebühren: 264.000 Euro Reparaturfonds: 101.475 Euro

Fiktive Eigenkapitalzinsen: 179.153 Euro Fremdkapitalzinsen: 93.042 Euro Gesamtausgaben: 637.671 Euro – Verkaufswert Wohnung: 357.327 Euro es bleiben 280.344 Euro an Kosten.

Dagegen steht die Miete, die in 40 Jahren 456.639 Euro kostet.

Bedeutet unterm Strich einen schwerwiegenden Nachteil der Miete im Vergleich zum Eigentum, in Höhe von 176.295 Euro.
Ergänzung: Das Ergebnis verändert sich nur leicht, wenn man von höheren Kreditzinsen, beispielsweise durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr ausgeht: Dann reduziert sich der Vorteil des Eigentums auf immer noch große 151.428 Euro.

Wie sieht es aus, würde die Wohnung nur 20 Jahre lang genützt und dann verkauft?

Wenn man auch hier vier Prozent Kreditzinsen unterstellt (Rest ebenfalls wie im Eingangsbeispiel), ergibt sich noch ein Vorteil fürs Eigentum, allerdings ein deutlich kleinerer: Eigentum schlägt hier die Miete bloß um 14.828 Euro. Die Miete hat sich nach 20 Jahren einfach noch nicht so summiert.

Unterm Strich lässt sich also sagen: Solange man den Wohnungskauf nicht zu kurzfristig anlegt, die Kreditzinsen nicht überdimensional teuer sind oder die Alternativveranlagung extrem viel einbringen würde, man nicht gerade in einer Friedenszins-Mietwohnung lebt bzw. die Immobilie nicht wegen externer Gründe sogar an Wert verliert, zahlt sich der Kauf aus.

Quelle: r&s software 

Artikel vom:  28.10.14