Renditen mit Stil:
Dachboden-Ausbau macht Immobilien-Investments lukrativ
Die neue
Bauordnung wird den Ausbau von Dachböden erleichtern. Das macht Zinshäuser
wieder attraktiver. Aber auch mit weniger Geld lässt sich in Altbauten
investieren.
Und das dürfen wir nicht vergessen!
Was nützt eine neue Bauordnung, solange der Schimmelbefall in den Wohnungen
nicht besietigt wird. Da speilt Wiener Wohnen wieder einmal mit unserer
Gesundheit.
Danke an wiener wohnen für die super tolle hilfe und
für die kinderfreundlichkeit ! Uns in einer schimmelwohnung wohnen lassen und
jz ist von unserem kind die LUNGE BEFALLEN ! Hauptsache allen anderen alles
hinten rein schieben wo es nir geht ! Ein hoch auf die regierung und wiener
wohnen echt DANKE !
Wien ist eine rasant
wachsende Stadt. Bereits 2030 soll die Bundeshauptstadt mehr als zwei Millionen
Einwohner haben: 300.000 mehr als jetzt. Und um diesen Andrang unterbringen zu
können, soll die Stadt auch nach oben wachsen.
Die neue Wiener Bauordnung, die ab Sommer in Kraft treten
wird, macht den Ausbau von Dachböden deutlich leichter als bisher. Durch eine
"Aufklappung“ des bestehenden Dachs um 45 Grad können mehr Raumhöhe und
ein zweites Stockwerk gewonnen werden. Außerdem soll die Verpflichtung zur
Schaffung neuer Garagenplätze beim Ausbau eines Dachgeschoßes fallen.
"Diese Änderungen machen Zinshäuser für Investoren wieder interessanter“,
sagt Markus Arnold, von der Arnold Immobilien Kanzlei. Von den derzeit rund 15.000
Wiener Zinshäusern könnten zwei Drittel von der neuen Regelung profitieren.
Denn durch den Ausbau von leer stehenden Dachgeschoßen können die Renditen von
Zinshäusern verbessert werden.
Der Kauf eines Zinshauses ist ein spezielles Investment. Die Renditen sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Michael Ehlmaier, Ehl Immobilien: "War um 2000 mit einem Zinshaus noch eine Rendite zwischen fünf und acht Prozent erzielbar, liegt sie jetzt nur mehr zwischen zwei und fünf Prozent. Im Wiener ersten Bezirk werden sogar nur mehr 1,5 Prozent erzielt.“
Die Kaufpreise stiegen in den vergangenen Jahren rasant. Häuser wurden oft nur einige Jahre gehalten, frei werdende Wohnungen teurer weitervermietet, eventuell das Dachgeschoß ausgebaut, und dann mit einem Aufpreis von 30 oder 40 Prozent an den nächsten Käufer weitergeschoben. Doch auch dieser flotte Handel ist vorbei. Die Transaktionen gingen 2013 um 25 Prozent zurück.
Für wen ist ein Zinshaus jetzt noch interessant? Helmut Hardt, Vorstand der Wiener Privatbank, die auf die Finanzierung von Immobilienprojekten spezialisiert ist: "Es gibt Investoren, die nur am Werterhalt ihres Kapitals interessiert sind. Die kaufen fertig entwickelte Häuser in sehr guten Lagen. Wer aber eine gute Rendite erzielen möchte, der sollte Zinshäuser mit Potenzial im Dachausbau oder frei werdende Wohnungen im 20. Bezirk, im Gebiet rund um den neuen Hauptbahnhof, beim Einsiedlerplatz im 5. Bezirk oder im Gebiet rund um die neue WU im 2. Bezirk kaufen.“ Dort sind Zinshäuser noch zu Preisen von 1.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter am Markt, die eine Rendite von fünf Prozent und mehr abwerfen könnten.
Alternativen im Altbau.
Das Investment in ein Alt-Wiener Zinshaus hat neben der Rendite einen besonderen Reiz: Die Anzahl der Objekte ist begrenzt. Die Nachfrage nach Wohnungen in Altbauten mit entsprechenden Raumhöhen und stimmigem Ambiente nimmt aber zu. Und die Mieteinnahmen können durch den Wegfall der Friedenszinsmieten bei einem Mieterwechsel deutlich angehoben werden.
Wer vom Ertragspotenzial der Altbauten profitieren will, kann das aber auch mit geringerem Einsatz machen. Die 3SI Immogroup beispielsweise bietet ganze Etagen oder auch Wohnungspakete unsaniert an. Der Käufer lässt sie selber vermietungstauglich herrichten und spart so bei den Nebenkosten. Auch Anbieter von Bauherrenmodellen oder Anlegerwohnungen haben sich auf den Altbaubereich spezialisiert, um dessen Potenzial zu nutzen. Wohninvest oder Wienwert entwickeln kleinere, sehr kostengünstige Zinshäuser, die Anlegern eine Rendite von vier bis fünf Prozent bieten. Diese Renditen können, wie auch bei einem Kauf eines ganzen Zinshauses, durch die Ausnutzung aller steuerlichen Möglichkeiten und dem Einsatz von Förderungen für Sanierungen durch die Gemeinde Wien erzielt werden.
Die Wiener Privatbank bietet wiederum Alt-Wiener Vorsorgewohnungen mit ähnlichem Ertragspotenzial an. Auch hier erhöht ein steuerlicher Aspekt die Rendite deutlich: Steuerlich dürfen als Einnahmen die höheren marktkonformen und nicht die durch das Mietrechtsgesetz begrenzten niedrigeren Mieten zum Ansatz gebracht werden. Dieser erhöhte Absetzbetrag hat laut Wiener-Privatbank-Vorstand Hardt folgendes Ergebnis: "Die Steuer zahlt die Zinsen für den Kredit beim Ankauf einer Alt-Wiener Vorsorgewohnung.“
Der Kauf eines Zinshauses ist ein spezielles Investment. Die Renditen sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Michael Ehlmaier, Ehl Immobilien: "War um 2000 mit einem Zinshaus noch eine Rendite zwischen fünf und acht Prozent erzielbar, liegt sie jetzt nur mehr zwischen zwei und fünf Prozent. Im Wiener ersten Bezirk werden sogar nur mehr 1,5 Prozent erzielt.“
Die Kaufpreise stiegen in den vergangenen Jahren rasant. Häuser wurden oft nur einige Jahre gehalten, frei werdende Wohnungen teurer weitervermietet, eventuell das Dachgeschoß ausgebaut, und dann mit einem Aufpreis von 30 oder 40 Prozent an den nächsten Käufer weitergeschoben. Doch auch dieser flotte Handel ist vorbei. Die Transaktionen gingen 2013 um 25 Prozent zurück.
Für wen ist ein Zinshaus jetzt noch interessant? Helmut Hardt, Vorstand der Wiener Privatbank, die auf die Finanzierung von Immobilienprojekten spezialisiert ist: "Es gibt Investoren, die nur am Werterhalt ihres Kapitals interessiert sind. Die kaufen fertig entwickelte Häuser in sehr guten Lagen. Wer aber eine gute Rendite erzielen möchte, der sollte Zinshäuser mit Potenzial im Dachausbau oder frei werdende Wohnungen im 20. Bezirk, im Gebiet rund um den neuen Hauptbahnhof, beim Einsiedlerplatz im 5. Bezirk oder im Gebiet rund um die neue WU im 2. Bezirk kaufen.“ Dort sind Zinshäuser noch zu Preisen von 1.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter am Markt, die eine Rendite von fünf Prozent und mehr abwerfen könnten.
Alternativen im Altbau.
Das Investment in ein Alt-Wiener Zinshaus hat neben der Rendite einen besonderen Reiz: Die Anzahl der Objekte ist begrenzt. Die Nachfrage nach Wohnungen in Altbauten mit entsprechenden Raumhöhen und stimmigem Ambiente nimmt aber zu. Und die Mieteinnahmen können durch den Wegfall der Friedenszinsmieten bei einem Mieterwechsel deutlich angehoben werden.
Wer vom Ertragspotenzial der Altbauten profitieren will, kann das aber auch mit geringerem Einsatz machen. Die 3SI Immogroup beispielsweise bietet ganze Etagen oder auch Wohnungspakete unsaniert an. Der Käufer lässt sie selber vermietungstauglich herrichten und spart so bei den Nebenkosten. Auch Anbieter von Bauherrenmodellen oder Anlegerwohnungen haben sich auf den Altbaubereich spezialisiert, um dessen Potenzial zu nutzen. Wohninvest oder Wienwert entwickeln kleinere, sehr kostengünstige Zinshäuser, die Anlegern eine Rendite von vier bis fünf Prozent bieten. Diese Renditen können, wie auch bei einem Kauf eines ganzen Zinshauses, durch die Ausnutzung aller steuerlichen Möglichkeiten und dem Einsatz von Förderungen für Sanierungen durch die Gemeinde Wien erzielt werden.
Die Wiener Privatbank bietet wiederum Alt-Wiener Vorsorgewohnungen mit ähnlichem Ertragspotenzial an. Auch hier erhöht ein steuerlicher Aspekt die Rendite deutlich: Steuerlich dürfen als Einnahmen die höheren marktkonformen und nicht die durch das Mietrechtsgesetz begrenzten niedrigeren Mieten zum Ansatz gebracht werden. Dieser erhöhte Absetzbetrag hat laut Wiener-Privatbank-Vorstand Hardt folgendes Ergebnis: "Die Steuer zahlt die Zinsen für den Kredit beim Ankauf einer Alt-Wiener Vorsorgewohnung.“
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