Teures Wohnen

Mieten werden heuer um bis zu 2,5 Prozent teurer.

Der Bedarf an leistbarem Raum in Wien - sowohl zum Wohnen als auch zur kreativen Nutzung - ist groß. Problematisch sei nicht nur der Bevölkerungsanstieg, sondern auch der Trend zu kleinen Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Laut Zahlen des Wohnungsmarktberichtes wird es in den Jahren 2011 bis 2050 eine Zunahme der Haushalte um 26,3 Prozent geben.

„Die starke Nachfrage nach Wohnungen hat noch zu keiner signifikanten Ausweitung des Angebots geführt“, heißt es in dem Bericht. Bis 2015 werde die Lücke im Wohnangebot das Volumen einer Jahresproduktion überschreiten. Große Stadtentwicklungsprojekte wie etwa die Seestadt Aspern bzw. die neuen Stadtviertel um den Hauptbahnhof würden am Wohnungsmarkt frühestens ab 2016 entlastend wirken. Während bestehende Mieten gut geschützt sind, kommen die höheren Mieten vor allem bei Neuvermietungen zu tragen: Die Schere zwischen Bestandsmieten und Abschlussmieten bei Neuvermietungen werde immer größer. Mehr als ein Dreiviertel des Mietwohnungsbestandes entfalle auf öffentliche, gemeinnützige oder mietbeschränkte Wohnungen, deren Kosten weit unter den Marktpreisen liegen. Am teuersten in Sachen Eigentum ist derzeit die Innere Stadt: Bei Erstbezug werden hier bis zu 16.500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auf Platz zwei findet sich mit 5.600 Euro pro Quadratmeter Döbling, es folgen die Josefstadt (5.100 Euro), Neubau (5.050 Euro) und Währing (5.000 Euro).

Ähnlich die Reihenfolge bei Mietwohnungen: An der Spitze finden sich bei Erstbezug hier mit 12,60 Euro pro Quadratmeter die Josefstadt und der Alsergrund, es folgen Döbling und Neubau mit jeweils 12,50 Euro pro Quadratmeter. Für die Mieten in der Innere Stadt liegen keine Zahlen vor. Die Preise spiegeln auch die Nachfrage wider: Nach wie vor sind die Bezirke drei bis neun sowie der 13., der 18. und der 19. bei Wohnungssuchenden besonders beliebt. Auch zuvor nicht so begehrte Innenstadtbezirke ziehen nun nach: Der Wohnungsmarktbericht ortet vor allem in den Bezirken Leopoldstadt und Margareten in den vergangenen Jahren eine „deutliche Dynamik“.

Die Gemeinnützigen stellten im Vorjahr bundesweit 15.200 Wohnungen fertig, heuer dürften es sogar 17.100 werden. Dennoch fehlen weiterhin Tausende leistbare Wohnungen, vor allem in Wien.

Die 190 gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) Österreichs haben im Vorjahr 15.200 Wohnungen fertiggestellt. Damit wurde der Wert von 2012 um 11,5 Prozent oder 1.570 Wohnungen übertroffen, sagte GBV-Obmann Karl Wurm am Dienstag auf einer Pressekonferenz in Wien. Man habe damit nach einem leichten Einbruch auf nur 13.600 Wohneinheiten im Jahr 2012 wieder "das Niveau des langjährigen Durchschnitts von 15.000 Wohnungen erreicht", so Wurm.

Die meisten neuen geförderten Wohnungen werden heuer in Wien erwartet, nämlich insgesamt 5.269 (nach 4.597 in 2012), gefolgt von Niederösterreich mit 3.347 (2.783), Oberösterreich (2.177/1.990) und der Steiermark (2.140/1.444).

Detail am Rande: Die "Wiener Wohnbauinitiative", deren erste 1.600 Wohnungen schon in Bau sind, wird übrigens nicht in die Zahl der geförderten Wohneinheiten eingerechnet.

Dass das 276 Millionen Euro schwere "Konjunkturpaket Wohnen" Abhilfe schaffen wird können, glaubt Wurm nicht. Wie berichtet, denkt das Finanzministerium einerseits bereits laut über eine Streichung der Mittel nach; andererseits wird die vom Bund eingebaute Hürde für die Länder - sie müssten im Schnitt über die Jahre 2013 und 2014 rund 30.000 Neubau-Wohneinheiten fördern, um das Geld schließlich abholen zu können - zu hoch sein, sagt Wurm.

Mit dem Anstieg der Neubauleistung kam es 2013 auch wieder zu einer Ausweitung des Neubauvolumens, berichtete Wurm. Mit 2,9 Milliarden Euro erhöhte es sich um 19 Prozent bzw. 460 Millionen Euro. Heuer dürfte es allerdings wieder leicht auf 2,8 Milliarden Euro bergab gehen.

Die Ausgaben an Wohnbauförderung für den Neubau gingen zwischen 2009 und 2012 um 13 Prozent auf nur noch 1,5 Milliarden Euro zurück, während die Förderausgaben für die Sanierung im selben Zeitraum um vier Prozent auf 700 Millionen Euro zulegten. Dieser Verlagerung der Fördermittel dürfte aber nun wieder eine Trendumkehr folgen, so Wurm.

Wohnen in Wien wird auch weiterhin teurer: Für das Jahr 2014 wird mit einem Anstieg der Mietpreise um 2 bis 2,5 Prozent gerechnet, der Anstieg bei Eigentumswohnungen wird rund 3 bis 5 Prozent ausmachen. Die Preissteigerung liegt vor allem an der ungebrochenen Nachfrage, wie der Immobiliendienstleister EHL und die Buwog bei der Präsentation ihres Wohnungsmarktberichts am Dienstag diagnostizierten.

Bereits im Jänner hat das Immobilienportal FindMyHome eine Mietsteigerung von 2,5 Prozent für das Jahr 2014 prognostiziert. Das wäre ein Anstieg "im üblichen Ausmaß der Teuerung", wurde damals erklärt.

Entlastung spätestens 2016
EHL und Buwog sehen den Grund in der Steigerung nicht nur im Bevölkerungsanstieg, sondern auch im Trend zu kleinen Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Laut Zahlen des aktuellen Wohnungsmarktberichtes wird es in den Jahren 2011 bis 2050 eine Zunahme der Haushalte um 26,3 Prozent geben. "Die starke Nachfrage nach Wohnungen hat noch zu keiner signifikanten Ausweitung des Angebots geführt", heißt es in dem Bericht.

Bis 2015 werde die Lücke im Wohnangebot das Volumen einer Jahresproduktion überschreiten. Große Stadtentwicklungsprojekte wie etwa die Seestadt Aspern bzw. die neuen Stadtviertel um den Hauptbahnhof würden am Wohnungsmarkt frühestens ab 2016 entlastend wirken.

Neumieter zahlen für Altmieter
Während bestehende Mieten gut geschützt sind, kommen die höheren Mieten vor allem bei Neuvermietungen zu tragen: Die Schere zwischen Bestandsmieten und Abschlussmieten bei Neuvermietungen werde immer größer. Mehr als ein Dreiviertel des Mietwohnungsbestandes entfalle auf öffentliche, gemeinnützige oder mietbeschränkte Wohnungen, deren Kosten weit unter den Marktpreisen liegen. Wer allerdings derzeit neu einziehen möchte, muss mindestens das Dreifache bezahlen. "Der starke Schutz der Altmieter führt dazu, dass Wohnungsinhaber und deren Eintrittsberechtigte privilegiert sind und Wohnungssuchende die Zeche bezahlen", meinte Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien.

Das bedeutet für Wien auch einen klassischen "Verkäufermarkt": "Es werden so viele Wohnungen bereits während der Bauzeit verkauft wie selten zuvor", berichtete Andreas Holler, bei der Buwog für den Neubaubereich verantwortlich. Am teuersten in Sachen Eigentum ist derzeit die Innere Stadt: Bei Erstbezug werden hier bis zu 16.500 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auf Platz zwei findet sich mit 5600 Euro pro Quadratmeter Döbling, es folgen die Josefstadt (5.00 Euro), Neubau (5050 Euro) und Währing (5000 Euro).