Die Mieten steigen

Branchenradar. Das KSV-Rating der Immobilienbranche hat sich im Vorjahr verbessert. Der Run auf Wohnen hat der Branche geholfen, ließ aber Preise und Mieten steigen - damit drohen politisch motivierte Maßnahmen.

Wien. Die Jahre 2008 bis 2013 werden bestimmt als die Glanzzeiten des Betongoldes in die österreichische Wirtschaftsgeschichte eingehen: Die Immobilienbranche zog in den Jahren seit dem Ausbruch der Finanzkrise Milliarden an privatem Kapital an und konnte mit soliden Gewinnen, stetig steigenden Kennzahlen und Beschäftigungszuwächsen punkten. "Die Branche profitierte auch im Vorjahr von den wirtschaftlich volatilen Zeiten, in denen Wohnimmobilien nicht grundlos eine beliebte Anlageform darstellen",sagt Johannes Nejedlik, Vorstand der KSV1870 Holding AG. "Immobilien stehen nach wie vor für Sicherheit und Stabilität. Nicht zuletzt die steigende Nachfrage bei einem knapper werdenden Angebot hat in diesem Segment in den vergangenen Jahren zu einem Anstieg der Preise und damit zu einer Stabilisierung der gesamten Branche geführt. Vielleicht ist auch das ein Grund, warum heuer bereits 1764 Unternehmen in diesem Wirtschaftsbereich neu gegründet wurden. In Relation zur Gesamtanzahl der Unternehmen in der Branche ist das ein Zuwachs von rund sechs Prozent."

Grundbuch statt Sparbuch

Die Flucht "vom Sparbuch ins Grundbuch" sorgte nicht nur bei Wohn-,sondern auch bei Gewerbeimmobilien für steigende Preise. Nach fünf Krisenjahren ist inzwischen jedoch langsam aber sicher auch der letzte Cent in Immobilien gebunkert, die Transaktionen sind im Vorjahr erstmals gesunken. Der KSV ortet österreichweit einen Rückgang der Immobilientransaktionen sowie des Transaktionsvolumens um rund 15 Prozent. "Hierzu passt der Anstieg der Gesamtinsolvenzen um rund neun Prozent im Vergleich zu 2012",sagt Nejedlik. Das durchschnittliche KSV1870-Rating hat sich hingegen ähnlich wie die durchschnittliche Eigenkapitalquote nur minimal verändert. Beim Eigenkapital konnte ein Anstieg von nicht einmal einem Prozent beobachtet werden und das durchschnittliche KSV1870-Rating hat sich von 319 auf 317 geringfügig verbessert. "Insgesamt ist das Ausfallrisiko der Branche damit nach wie vor gering",so Nejedlik.

Damit das so bleibt, stellt sich die Immobilienbranche geschlossen gegen die im Wahlkampf thematisierte Umwälzung der Maklergebühr auf den Vermieter sowie eine Deckelung der Mieten. "Künstliche Mietobergrenzen sind nicht sinnvoll und erhöhen das Angebot an leistbarem Wohnraum nicht",sagt Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien in der Wirtschaftskammer (WKÖ) Wien. "Mehr leistbares Wohnen schafft nur die Erhöhung des Angebotes." Die Forderung der Arbeiterkammer (AK) nach einer Eindämmung der Mieten sei nicht nachvollziehbar-die Mieten sind nur von 2007 bis 2012 gestiegen, im Vorjahr haben sie bereits stagniert.

AK-Präsident Rudolf Kaske fordert eine Obergrenze für Altbaumieten, die den Mietzins für eine Wiener 90-Quadratmeter-Wohnung von 726 auf 557€ im Monat senken soll. Die Realität des Marktes ist anders, sagen Experten: Im ersten Bezirk und im topsanierten Zustand kann eine solche Wohnung auch 1000€ im Monat bringen, während sie im 22. Bezirk abgewohnt auch für 500 €nicht vermietbar ist. "Da würden schlechtere Lagen und Wohnungen zu Kosten der besseren subventioniert",sagt Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren (VII), der die größten Vermieter Österreichs wie Immofinanz, Conwert und die Versicherungen vertritt. Zudem würde ein solches Regime nur den Schwarzmarkt fördern, warnt der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). In dieselbe Kerbe schlägt auch Helmut Puchebner, Präsident des Mieterbundes ÖMB: "Eine Deckelung des Mietzinses führt nur zu erzwungenen Schwarzzahlungen der Mieter und wäre damit eine unsoziale Regelung."

Einig sind Vermieter, Mieter und Experten hingegen in Sachen Wohnbauförderung: Die von der Politik versprochene Wiedereinführung der Zweckbindung soll rasch kommen, heißt es von WKÖ, AK, VII, dem Expertenforum Umwelt+Bauen und dem ÖVI. Denn die Wohnbauförderung hat geholfen, die Neubautätigkeit auch in der Krise zu forcieren und erhöht das Angebot an leistbarem Wohnraum.

Wohnen und Einzelhandel

Wie gut der geförderte bzw. soziale Wohnbau funktioniert, zeigt sich auch an der Auswertung im Branchenmonitor (siehe Tabelle unten und Seite 10):In allen Bundesländern finden sich gemeinnützige Wohnbaugesellschaften unter den Top fünf. Auch Einzelhandelsimmobilien sind stark vertreten-verständlich, müssen sich doch die auf firmeneigene Kunden spezialisierten Immo-Töchter von Kika oder der deutschen Tengelmann-Gruppe anders als die Wohnungsvermieter nicht mit dem Mietrecht plagen.