Das wird immer schwieriger-der Zinshausmarkt ist in Wien schon zu teuer.

Der private Immobilienentwickler Wohninvest will jedes Jahr 20 bis 40 Millionen € in Wohnprojekte stecken. Das wird immer schwieriger-der Zinshausmarkt ist in Wien schon zu teuer.

15 Mitarbeiter, vier bis acht Projekte pro Jahr mit 20 bis 40 Millionen € Volumen: Der private Wohnimmobilienentwickler Wohninvest spielt als KMU in einer Nische, die für Großkonzerne wie den Altbau-Player Conwert SE oder den Bauherrenmodell-Marktführer IFA AG zu klein, für Einzelinvestoren aber schon zu groß ist. Damit ist das Unternehmen in den vergangenen Jahren sehr gut gefahren. Doch es werde immer schwieriger, geeignete Entwicklungsobjekte zu finden, sagt Geschäftsführer Robert Fotter. "2013 haben wir von Jänner bis September vier Häuser gesichert, im Vorjahr hingegen noch kein einziges, obwohl uns jedes Jahr hunderte Objekte angeboten werden", sagt er. Erst zum Jahresende kamen dann doch zwei Projekte rein - eines in der Christophgasse in Wien Margareten, wo Wohninvest ein altes Haus abreißt und ein neues errichtet und eines in der Heiligenstädter Straße in Wien Heiligenstadt, wo eine Sanierung mit einem Zubau verbunden wird.

Auch Vermieten muss leistbar sein

Der Grund für die Schwierigkeiten im Einkauf: die enormen Preisanstiege. Doch billiger wird es auch nicht. Fotter erwartet, dass die Preise für Wohnimmobilien in Wien anhaltend hoch bleiben. "Die Flucht in Immobilien nimmt zu",sagt er. "Die erste Welle nach 2008 ist zwar schon vorbei, doch die Unsicherheit ist bei Anlegern nach wie vor hoch, und unerwartete Ereignisse wie ein Austritt Griechenlands aus der Eurozone könnten sofort eine zweite Welle auslösen."

Oft würden Verkäufer ihre Preise im Lauf der Verkaufsverhandlungen sogar noch einmal anheben, weil ein Makler das empfehle, erzählt Fotter. "Die meisten Zinshäuser in Wien sind zu teuer. Die kaufen wahrscheinlich nur vermögende Privatpersonen als Geldparkplatz. Für einen Entwickler, der Zubauten errichtet oder den Dachboden ausbaut, ist das kein Geschäft." Allenfalls Investoren, die die Häuser parifizieren und die Wohnungen einzeln verkaufen, könnten bei hohen Preisen noch mithalten-das sei aber nicht das Geschäftsmodell von Wohninvest. "Wir sind und bleiben ein Entwickler", sagt der Geschäftsführer: Die Wohnungen in den sanierten Häusern werden nicht verkauft, sondern entsprechend dem starren Korsett des Mietrechts günstig - zwischen 6,50 und 8,50 € pro Quadratmeter im Monat-vermietet. Das garantiere eine stabile Nachfrage der Mieter und einen ruhigen Schlaf der Investoren auch bei eventuellen Änderungen des Mietrechts.

Attraktiver als das Sparbuch

Mehr als drei bis vier Prozent Rendite gehen sich so zwar nicht aus, im Vergleich zum Sparbuch sei das aber noch immer ansprechend, meint Fotter. Und Investoren, die höhere Erträge sehen wollen, können bei Wohninvest derzeit in ein anderes Projekt investieren: Das Unternehmen hat das riesige Zinshaus Kaiserstraße 41 in Wien Neubau erworben und baut es in Kooperation mit dem Architekturbüro BEHF, das dort seinen Firmensitz hat, hochwertig aus. Weil die Investoren dort von Anfang an dabei sind, tragen sie zwar ein höheres Risiko, aber auch die Renditen sind mit sechs bis acht Prozent attraktiver. Das Projektvolumen: 16 Millionen €.

Deckelung der Mieten macht Wohnen auch nicht billiger

Die privaten Immobilieninvestoren warnen vor negativen Folgen der von den Koalitionsparteien geplanten Mietrechtsreform. Die geplante Deckelung von Mieten führe nicht zu mehr leistbarem Wohnen, sondern zu einer Verknappung des Wohnangebotes, weil sich viele Vermieter aus dem Markt zurückziehen werden. Nur mehr Wohnraum führe zu günstigeren Mieten.

"Sozialpolitik ist und bleibt eine Aufgabe der öffentlichen Hand", sagt Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII),zu dem große Zinshausbesitzer wie Conwert, Immofinanz, Grawe und Uniqa gehören. Die Politik soll "ihre Hände vom privaten Sektor und dessen Regulierung lassen". Sozialpolitik sei keine Aufgabe der privaten Wohnungseigentümer. Wenn private Investoren durch Mietpreisregulierungen keine angemessene Rendite mehr erwirtschaften, werden sie sich anders orientieren, und das Wohnungsangebot wird zurückgehen, warnt Louzek. Er fordert eine intelligente Wohnpolitik, die die Schaffung von Wohnraum in den Mittelpunkt rückt und die soziale Komponente für jene in den Mittelpunkt rückt, die auch wirklich sozial bedürftig sind-Stichwort Gemeindewohnungen.

Verfassungsrechtlich bedenklich

Das österreichische Mietrecht enthält laut Rechtsanwalt Stefan Eder bereits heute einige Bestimmungen, die verfassungsund europarechtlich bedenklich sind und daher geändert gehörten. Dabei handle es sich unter anderem um die Themenkreise Verbot der Anpassung von Altverträgen an aktuelle Marktpreise, die wirtschaftliche Ungleichbehandlung von befristeten und unbefristeten Mietverträgen, die zunehmende Schlechterstellung von privaten Vermietern gegenüber gemeinnützigen Bauträgern und die rechtliche Ungleichbehandlung von Miet-und Pachtverträgen.