Gemeinde-, Genossenschafts- und Mietwohnung: IMMO erklärt, unter welchen
Bedingungen ein Tausch möglich ist.
Ein Altbau in Wien – sehr gepflegt, aber
ohne Lift. Im ersten Stock wohnt eine vierköpfige Familie in einer kleinen
Wohnung mit zwei Zimmern. Im vierten Stock lebt eine ältere Dame auf über 100
Quadratmeter. Die vielen Stufen machen ihr zu schaffen und von ihren vier
Räumen nutzt sie schon lange nur die Hälfte. Würden die zwei Parteien ihr
Domizil tauschen, wäre beiden geholfen. Stimmt der Vermieter zu, ist das auch
kein Problem.
Einen
Haken gibt es jedoch für die Tauschparteien: Der Vermieter kann den Hauptmietzins
auf den aktuellen Richtwert anheben. Dieser ist in jedem Bundesland
unterschiedlich und liegt in Wien bei derzeit 5,39 Euro pro Quadratmeter. Hat
also die Mieterin aus dem vierten Stock einen alten Vertrag mit einem geringen
Mietzins, würde sie womöglich für die kleinere Wohnung genauso viel oder mehr
zahlen. Dann fragt sich, was schwerer wiegt: Die vielen Treppen oder die höhere
Miete?
In der Mietwohnung
Der Wohnungstausch ist
im § 13 des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt. Zwei Mieter können
wechselseitig den Vertrag übernehmen wenn alle folgenden Voraussetzungen
erfüllt sind:
Es liegen zwei Hauptmietverhältnisse vor, die
vor mehr als fünf Jahren abgeschlossen wurden.
Beide Wohnungen liegen im selben
Gemeindegebiet.
Es gibt einen wichtigen sozialen, gesundheitlichen
oder beruflichen Grund (z. B.: größere Wohnung für eine kinderreiche
Familie).
Beide Objekte entsprechen dem
angemessenen Wohnbedürfnis des zukünftigen Mieters.
Es ist keine gerichtliche Kündigung oder
Räumungsklage anhängig.
Der Tausch kann dem/den Vermieter/n zugemutet
werden.
„Weigert sich der Vermieter,
können die Mieter einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung bei der
Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht einbringen“, sagt Barbara Walzl-Sirk
vom Mieterschutzverband. „Allerdings hat der Oberste Gerichtshof in einer
Entscheidung ausgesprochen, dass die Tauschpartner vorher alle ihnen zumutbaren
Möglichkeiten ausschöpfen, also zuerst auf dem Wohnungsmarkt suchen
müssen. Seitdem kommt ein Tausch kaum noch vor.“
In der Gemeindewohnung
Die Bewohner der rund 220.000
Gemeindewohnungen in Wien können ihre Adresse wechseln, wenn sie seit
mindestens zwei Jahren Hauptmieter sind. Der Grund ist meist der Wunsch nach
mehr oder weniger Wohnfläche. Pro
Jahr werden in Wien zwischen 9000 und 10.000 Gemeindewohnungen neu vergeben.
Ein echter Tausch zwischen zwei Mietern ist jedoch seltener – im Jahr
2014 gab es davon 170. „Bei einem Wohnungstausch wird kein neuer
Mietvertrag abgeschlossen, sondern der Tauschpartner tritt in ein bestehendes
Mietrecht ein“, sagt Renate Billeth von Wiener Wohnen. „Das bedeutet,
dass ein etwaiger noch aufrechter Finanzierungsbeitrag nicht an den
ausziehenden Mieter ausgezahlt wird, sondern das Geld auf dem Mietkonto
verbleibt. Wir informieren beide Tauschpartner jedoch über die aktuelle
Höhe des Finanzierungsbeitrages der jeweiligen Wohnung. Die finanzielle
Abgeltung wird von den beiden Mietern auf direktem Wege abgewickelt.“ Die
eigenen Wohnungen inserieren und einen geeigneten Tauschpartner suchen kann man
über: www.wienerwohnen.at
In der Genossenschaftswohnung
Grundsätzlich gilt der § 13 MRG
auch für geförderte Objekte. Ein echter Wohnungstausch im Sinne dieses
Paragrafen kommt aber so gut wie nie vor. Mieter einer Genossenschaftswohnung
sollten vielmehr einen Blick in ihren Vertrag werfen. Wurde hier ein
Präsentationsrecht vereinbart, können sie sich wechselseitig als Nachmieter
vorschlagen. Gibt es keine gravierenden Gründe, die dagegen sprechen, wird die
gemeinnützige Bauvereinigung nichts dagegen haben. In diesem Fall kommt es
nicht zu einem Tausch, sondern jeweils zu einer Kündigung und einem neuen
Vertrag. Ist die Förderung noch nicht ausbezahlt, sind daher die Förderrichtlinien
(Einkommensobergrenzen, Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses, etc.)
einzuhalten. Natürlich können auch Mieter die kein vertragliches
Weitergaberecht haben, bei der Genossenschaft einen entsprechenden Antrag
stellen. Ob ein Wohnungswechsel möglich ist, entscheidet der Vorstand.
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