Altbaumieten

https://kurier.at/wirtschaft/wiener-altbau-mieten-oft-doppelt-so-hoch-wie-erlaubt/400951118

Schimmel im gemeindebau

Mieterin soll 4 wochen auf Begutachtung warten. Mieterin ist selbst schuldm90 % der Schimmelfälle sind schlechtes heizen und lüften schuld, so Wiener wohnen. Seltsam nur, dass in anderen Häusern dieser Schimmel nicht auftritt.

Ww neuer geschäftsführer

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Mieterparadies wien

Mieterparadies Wien? Wir haben es schon immer gewusst, ein Mythos. Verpassen Sie keine Eilmeldung von FOCUS Online Nachrichten Immobilien Wien als Mieter-Paradies? Studie zeigt: Das Gegenteil ist der Fall Noch höhere Kosten und ständig Kündigungsangst Wien als Mieter-Paradies? Studie zeigt: Das Gegenteil ist der Fall 31.01.2020 | 15:34 Wien lebenswerteste Stadt der Welt dpaWien gilt laut dem "The Economist" als lebenswerteste Stadt der Welt Wien gilt vielen deutschen Mietern als Ideal, wenn es um Alternativen zu den angespannten Mietmärkten Hierzulande geht. Eine Untersuchung zeigt jedoch: Als Vorbild für deutsche Städte taugt Wien nur bedingt. Tatsächlich ist die Situation für Mieter in Österreichs Hauptstadt häufig viel schlechter als hierzulande. Das wichtigste Argument der Wien-Fans: Angeblich seien die Wohnkosten in Österreichs Hauptstadt viel niedriger als in deutschen Großstädten – weil der Staat Vermieter im Zaum halte und zugleich günstigen Wohnraum zur Verfügung stelle. Jetzt rüttelt eine Untersuchung an diesem Bild. Als Vorlage für deutsche Städte taugt Wien ganz und gar nicht, stellt ein Expertenteam des Empirica-Instituts rund um Harald Simons von der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig fest. Im Gegenteil – gleich in mehreren Punkte schneidet Wien in der Untersuchung schlechter ab als deutsche Pendants. Zunächst die wichtigsten Erkenntnisse: Nur in München sind die Kaltmieten noch höher als in Wien. Hinzu kommen deutlich höhere Nebenkosten und viel mehr Pflichten für Mieter, einschließlich nicht gerade günstiger Renovierungsarbeiten, sowie jede Menge Unsicherheiten, was das Mietverhältnis betrifft. Womöglich haben sich die Wiener Mieter selbst in diese Situation gebracht, obwohl die Ausgangslage einst in der Tat günstig war – und einzig in dieser Hinsicht Vergleiche zur aktuellen Situation in Deutschland zulässt. Was daraus wurde, sollte den Befürwortern des Wiener Systems allerdings zu denken geben. Denn, so die Studienautoren: Weil die Wiener selbst an das Märchen der niedrigen Mieten glauben, haben sie sich von den Mietern im Laufe der Zeit immer mehr Kostentreiber aufbürden lassen – um nur ja nicht ihre vermeintlichen Privilegien bei der Kaltmiete zu gefährden. Experten unterscheiden vier unterschiedliche Märkte in Wien Doch der Reihe nach – schließlich ist das Bild, das die Experten vom Wiener Mietmarkt zeichnen, sehr viel differenzierter als das Allermeiste, was dazu bislang gesagt und geschrieben wurde. https://www.google.com/url?rct=j&sa=t&url=https://www.focus.de/immobilien/mieten/noch-hoehere-kosten-und-staendig-kuendigungsangst-wien-als-mieter-paradies-studie-zeigt-das-gegenteil-ist-der-fall_id_11614441.html&ct=ga&cd=CAEYACoUMTg0MzU3ODUzMzc4MzY4NzI5NjQyGjVhYjg1NWQ2MzlmMGEzNzE6Y29tOmRlOlVT&usg=AFQjCNFfaIuyvD5Dbq2PnYpad-Wtn-b5Jg

Warmer winter, weniger heizkosten

Warmer Winter dämpft Heizbedarf Der Winter zeigt sich heuer von der eher milden Seite – und das schlägt sich deutlich auf den Energieverbrauch nieder. In der bisherigen Wintersaison heizten die Wienerinnen und Wiener um zehn Prozent weniger als im langjährigen Durchschnitt. 56 Prozent der Wienerinnen und Wiener heizen derzeit mit Gas, 32 Prozent mit Fernwärme. In der bisherigen Heizsaison seit Anfang Oktober wurde um zehn Prozent weniger Fernwärme verbraucht als im langjährigen Durchschnitt, zog die Wien Energie diese Woche eine erste Zwischenbilanz. Doch nicht nur das: Verzeichnet wurde auch ein Minus von 3,3 Prozent gegenüber dem letzten Winter. Und auch dieser war schon überdurchschnittlich warm. Höchstwert am 7. Jänner In der laufenden Heizperiode registrierte die Fernwärme die bisher höchste Erzeugungsleistung am 7. Jänner mit 1.770 MW bei minus 4,5 Grad Celsius. Ähnlicher Trend bei Gasheizung Ähnlich sei der Trend bei Haushalten mit Gasheizung, hieß es bei den Wiener Netzen gegenüber Radio Wien. Zu hoch waren die Temperaturen in diesem Winter bisher vor allem im November und Dezember: Sie lagen seit Anfang Oktober um 1,5 Grad über dem dreißigjährigen Durchschnitt. Im Jänner lag die Durchschnittstemperatur im langjährigen Durchschnitt von ein Grad. Hier sei auch durchschnittlich geheizt worden, so Wien Energie und Wiener Netze – mehr dazu in Heizen in Zeiten der Klimakrise (news.ORF.at). Doch abgerechnet wird erst am Schluss: Vor zwei Jahren zeigten ein sehr kalter Februar und März, dass diese Monate die ganze Bilanz noch einmal auf den Kopf stellen können. Letztes Jahr brachte sogar im Mai ein Kälteeinbruch noch Heizwerte wie im Winter. Wer also angesichts der derzeit weithin warmen Temperaturen denkt, das sei es mit dem Winter gewesen, der täuscht sich vermutlich. Bis einschließlich Dienstag bleibt es laut Wetterredaktion von Radio Wien zwar noch überdurchschnittlich mild. Danach soll es aber wieder deutlich kälter werden

Mythos Wiener wohnen

Über den Wiener Wohnungsmarkt, vor allem die Situation für Mieter, wird zumeist in den höchsten Tönen geschwärmt. Das Thema ist nicht neu: Die Mieten sollen besonders günstig sein, der Markt für Investoren dennoch attraktiv, obwohl streng reguliert, denn er gilt als stabil. Dazu kommt, dass Wien wächst und in Rankings immer wieder zu den lebenswertesten Städten weltweit zählt. Doch ist Wien tatsächlich ein "Paradies für Mieter" und ein Vorbild für eine bessere deutsche Wohnungspolitik? Eine Studie von Empirica zum Wiener Wohnungsmarkt im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) hat den Markt analysiert. In manchen Bereichen könnte Wien Modell sein, etwa in Sachen Bodenpolitik, in anderen Bereichen kommen die Studienautoren zu vernichtenden Ergebnissen. "In der Summe wohnt es sich trotz allem in Wien im Durchschnitt nicht günstiger als in deutschen Metropolen und erst recht nicht sicherer, hochwertiger oder stressfreier." Fazit von Empirica-Ökonom Prof. Dr. Harald Simons Die Studie stand am 29. Januar in Berlin auch im Mittelpunkt einer Diskussionsrunde unter dem Arbeitstitel "Wohnungsmarkt Wien – Eine wohnungspolitische Analyse aus deutscher Sicht". Teilgenommen haben Empirica-Vorstand Prof. Dr. Harald Simons, Axel Gedaschko, GdW-Präsident und Vorsitzender der BID und der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, unter der Moderation von Michael Fabricius, Leitender Redakteur Immobilien der "Welt". Geringere Mieten stehen mehr Mieterpflichten gegenüber Zumindest im Gemeindebau sind die Wiener Mieten im Vergleich zu jenen deutscher Metropolen zum Teil niedriger. So liegt der Studie zufolge die tatsächlich gezahlte durchschnittliche Bestandsmiete (bruttokalt) beispielsweise in Wiener Altbauten mit 9,20 Euro pro Quadratmeter zwar niedriger als in München (zirka 10,40 Euro pro Quadratmeter), aber deutlich höher als in Berlin (7,52 Euro) oder Hamburg (8,94 Euro). Dafür, so die Autoren, übernehmen die Mieter in Wien mehr Pflichten als die Mieter in Deutschland, etwa Investitionspflichten. Auch sind sämtliche Nebenkosten, etwa für die Wohnungsverwaltung, auf die Mieter umlegbar, sodass die kalten Betriebskosten in Wien mit 2,35 Euro pro Quadratmeter und Monat zwischen 0,75 und 0,85 Euro pro Quadratmeter höher sind als in den deutschen Metropolen. "Im Teilmarkt der privaten Altbauten sind die Wiener in der Praxis schlechter gestellt als die Mieter in den deutschen Metropolen. Außerdem ist das hochkomplexe mietrechtliche System, das sich in den Teilmärkten deutlich unterscheidet, sehr streitanfällig." Auszug aus der Empirica-Studie Neuvertragsmiete ist nicht gleich Neuvertragsmiete Das mit knapp zehn Prozent kleinste Marktsegment sind in Wien die privaten, frei finanzierten Mietwohnungen und in Bezug auf die Regulierung laut Simons "fast vergleichbar mit dem allgemeinen Wohnungsmarkt in Deutschland ohne Mietpreisbremse". Allerdings mit der wesentlichen Einschränkung, dass auch hier sachgrundlose Befristungen des Mietvertrages möglich sind. Die Neuvertragsmieten liegen hier nach Berechnungen von Empirica mit 13,60 Euro pro Quadratmeter bruttokalt etwas höher als in Hamburg (13,13 Euro), aber deutlich niedriger als in München mit 18,79 Euro pro Quadratmeter. "In der Gesamtzusammenschau ist der Mieter frei finanzierter Wohnungen in Wien etwas schlechter gestellt als in deutschen Metropolen, da bei vergleichbarem Mietniveau die Sicherheit des Mietverhältnisses aufgrund der möglichen Befristung niedriger ist." Auszug aus der Empirica-Studie Neuvertragsmiete sei auch nicht gleich Neuvertragsmiete, so die Studienautoren, die auch falsch verwendete Begrifflichkeiten dafür verantwortlich machen, dass in der deutschen Öffentlichkeit häufig ein falsches, zu rosiges Bild vom Wiener Wohnungsmarkt entsteht: Die Wiener "Neuvertragsmiete" sei eher mit der deutschen Mietspiegelmiete vergleichbar, die auch in Deutschland deutlich unter den deutschen "Neuvertragsmieten" liege, lautet eine Erklärung. Gemeindewohnungen, fehlender Neubau und soziale "Entmischung" Das nach eigenen Angaben größte kommunale Wohnungsunternehmen der österreichischen Hauptstadt ist die "Wiener Wohnen" mit knapp 210.000 Wohnungen (31 Prozent des Mietwohnungsbestandes). Rund 27 Prozent davon sind der Studie zufolge Altbauten aus der Zwischenkriegszeit, darunter der berühmte Karl-Marx-Hof. Knapp 60 Prozent des Bestandes stammen demnach aus den Baujahren 1950 bis 1970. Die Bestände der Wiener Wohnen liegen laut Sozialraumatlas der Stadt Wien fast ausschließlich in sozial schwachen Baublöcken; nur wenige Gebäude, meist in den zentralen Bezirken, liegen in sozial unauffälligen Baublöcken. Das habe dazu geführt, heißt es in der Studie, dass die soziale Mischung abgenommen habe. In den vergangenen 40 Jahren hat die Wiener Wohnen nur noch wenige Wohnungen errichtet, 2004 wurde der Neubau völlig eingestellt. Mit der Folge, so die Studie, dass das Unternehmen kein Akteur in der Stadtentwicklung mehr ist, obwohl Wien nach 80 Jahren Bevölkerungsrückgang seit dem Jahr 2000 wieder wächst. 2015 hat die Stadt Wien für den Neubau von Wohnungen eine neue kommunale Gesellschaft, die Wiener Gemeindewohnungsbaugesellschaft mbH, gegründet. "Deutschen Städten kann daher nicht empfohlen werden, dem Wiener Beispiel zu folgen, ganz abgesehen von der Frage, woher die ganz erheblichen Mittel für den Aufbau des Wohnungsbestandes kommen sollen." Auszug aus der Empirica-Studie Und was ist mit den geförderten Wohnungen? Einen Lichtblick bietet der Studie zufolge das Segment der geförderten Wohnungen: Dieser Bereich umfasst rund 26 Prozent des Mietwohnungsbestandes und das Marktsegment wächst dank Neubau. Im Jahresdurchschnitt 2010 bis 2017 wurden pro Jahr 5.900 Geschosswohnungen errichtet, so die Wissenschaftler. Dies entspricht zwischen 60 und 80 Prozent des Geschosswohnungsneubaus in Wien. Bauträger und Eigentümer der geförderten Wohnungen sind neben gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften aber auch private Bauträger. Die städtebauliche und architektonische Qualität der geförderten Neubauwohnungen ist in Wien besonders hoch und entspricht eher dem höheren Eigentumssegment in Deutschland. Dieser Sektor wird in Deutschland häufig mit "Sozialwohnung" betitelt, was nicht ganz korrekt ist. Zum einen seien die Einkommensobergrenzen fast dreimal so hoch wie etwa in Berlin (knapp 4.000 Euro netto pro Monat für Ein-Personen-Haushalte), zum anderen müssten Mietinteressenten einen Beitrag zur Finanzierung (Eigenmittelbeitrag) leisten: Bei Erstbezug sind der Studie zufolge 500 Euro pro Quadratmeter einzuplanen, fällig bei Mietvertragsabschluss. Zum dritten hat fast jeder Mieter seit dem Jahr 2000 einen gesetzlichen Anspruch auf den Erwerb seiner geförderten Wohnung zwischen fünf und 30 Jahre nach Fertigstellung. "Im Ergebnis könnte der geförderte Wohnungsbau in Wien durchaus ein interessantes Modell für Deutschland sein, da er überwiegend dem politischen Ziel einer Erhöhung der Eigentümerquoten dient." Auszug aus der Empirica-Studie Die Kaufoption besteht bei allen geförderten Wohnungen unabhängig von der Rechtsform des Bauträgers (Gemeinnützige Baugesellschaft, Genossenschaft, gewerblicher Bauträger). Clevere Idee: Smart-Wohnungen Vergleichbar mit dem sozialen Wohnungsbau in Deutschland ist eine Unterart des geförderten Wohnungsbaus in Wien: Smart-Wohnungen. Sie zeichnen sich durch einen sehr niedrigen Eigenmittelbeitrag von rund 60 Euro pro Quadratmeter aus. Der sonst vom Mieter zu zahlende Eigenbeitrag wird durch zusätzliche Förderkredite an die Bauträger ersetzt, auch "Superförderung" genannt. Eine Kaufoption für die Mieter besteht nicht. Das Konzept gibt es seit 2012. Die Miete liegt bei monatlich 7,50 Euro pro Quadratmeter bruttokalt. Smart-Wohnungen zeichnen sich durch kleine Wohnflächen aus, die vorgeschrieben sind (durchschnittlich maximal 65 Quadratmeter). Die geringen Wohnflächen erfordern eine besonders kompakte Bauweise. "Smart-Wohnungen könnten im Vergleich zu deutschen Sozialwohnungen vor allem aufgrund ihrer kostengünstigen Bauart ein interessantes Architekturmodell für Deutschland sein." Auszug aus der Empirica-Studie Förderung und Bodenpolitik Die wohnungspolitischen Ausgaben in Wien sind laut Empirica deutlich höher als in deutschen Metropolen und konzentriert auf die Objektförderung: In den Jahren 2018/2019 habe die Stadt Wien pro Einwohner etwas mehr als doppelt so viel für die Neubauförderung ausgegeben als Berlin. Die Subjektförderung ist hingegen ausgesprochen niedrig. In der Bedarfsorientierten Mindestsicherung, vergleichbar mit dem Arbeitslosengeld II in Deutschland, liegen in Wien die Mietobergrenzen für einen Ein-Personen-Haushalt mit 323 Euro pro Monat niedriger als in Berlin (404 Euro), Hamburg (481Euro) oder München (660 Euro). "Ein mögliches Vorbild für Deutschland kann die Bodenpolitik Wiens sein. Die Stadt betreibt eine viel aktivere Bodenvorratspolitik als deutsche Städte." Auszug aus der Empirica-Studie Der Bodenfonds verfügte der Studie zufolge Ende 2018 über einen Flächenvorrat, der für zehn Jahre ausreicht, obwohl der größere Teil des gesamten Neubaus von Mehrfamilienhäusern auf Flächen des Bodenfonds realisiert wird. Wohnbauland wird zu Preisen von gerade einmal 240 bis 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft, was höchstens ein Viertel der Baulandpreise in deutschen Metropolen ist. Entscheidend für den Erfolg: Der Bodenfonds kann beim Ankauf von Bauerwartungsland von privaten Eigentümern aus einer echten Monopolposition heraus verhandeln; und Eigentümer von Bauerwartungsland können faktisch nur an den Bodenfonds verkaufen, sodass dieser die Preise diktiert. In Deutschland sehen sich die Kommunen demnach häufig einem faktischen Monopolisten gegenüber, der die Preise diktiert und warten kann.

Studie zum Wohnungsmarkt"Wien ist kein Vorbild"

Wien gilt als Mieterparadies - und als Modell für eine bessere deutsche Wohnungspolitik. Der Ökonom Harald Simons hat in seiner Studie allerdings wenig Nachahmenswertes gefunden.
Wieso auch.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/studie-zum-wohnungsmarkt-wien-ist-kein-vorbild-a-d74f2cbc-7ffb-4429-9057-2e2141713bc5

Wohnraum: Mieten statt kaufen oft sinnvoller
Eigentum kommt insbesondere in Krisenzeiten effektiv teurer 

Stirling (pte/16.01.2017/06:05) Wer in Eigentum investiert, übersieht oft damit verbundene Kosten. Diese fressen den Vorteil der eingesparten Mieten womöglich effektiv auf, warnen britische Forscher. "Für finanziell eingeschränkte Haushalte ist mieten ist oft rentabler als kaufen, und auch für solche, die innerhalb von zehn Jahren übersiedeln dürften", erklärt Isaac Tabner, Wirtschaftsforscher an der University of Stirling http://stir.ac.uk . Gerade in Krisenzeiten ist Wohnraum kaufen nicht unbedingt eine lohnende Investition.
Miet-Wegfall überschätzt
Einer der wichtigsten Gründe für den Kauf eines Eigenheims ist, dass damit in Zukunft Mietkosten wegfallen. Doch Tabner zufolge dürften viele diesen Vorteil überschätzen, da sie nicht bedenken, dass die monatliche Zahlung auch gewisse Versicherungsleistungen und Betriebskoten umfasst. Die in "International Review of Financial Analysis" Arbeit soll helfen, eine wirklich informierte Entscheidung zu treffen. Sie befasst sich damit, wie die tatsächlichen Kosten des Kaufens und des Mietens objektiv zu vergleichen sind.
Die Studie zeigt, dass bei genauer Analyse aller Kosten in Zeiten anhaltender Deflation, wie sie beispielsweise Japan ab Mitte der 1990er-Jahre erlebt hat, ober bei Nullinflation das Mieten letztlich günstiger kommt. Doch auch bei günstiger Wirtschaftslage dauert es demnach fünf bis zehn Jahre, eher die Mietersparnis tatsächlich die hohen Kosten des Kaufens aufwiegt. Bei höherer Inflation und damit höherer eingesparter Miete lohnt sich der Eigentums-Erwerb eher.
Risiko bei Kurzzeit-Eigentum
Menschen, die nur einige Jahre an einem Ort zu leben planen, sollten sich den Eigentumskauf wirklich genau überlegen. "Haushalte, die innerhalb einiger Jahre übersiedeln, haben ein erhöhtes Risiko, dass mittelfristige Preisverschiebungen gegen sie arbeiten und ihr Eigenkapital reduzieren", erklärt Tabner. Wer wiederum finanziell eher eingeschränkt ist, muss mit vergleichsweise teuren Hypotheken rechnen. Das bedingt, dass sich der Kauf allenfalls sehr langfristig tatsächlich lohnt.

Es drohen Armutsinseln

In Wien gibt es diese schon, da kommt Reinprecht zu spät.
Die Frage ist nur, warum drohen diese Armutsinseln? Die Arbeitswelt hat sich verändert, heute ist kein Arbeitsplatz mehr sicher. Wer wirklich noch glaubt, an seinem Arbeitsplatz alt werden zu können, der hat was an der Birne. Alle verändert sich, und das geht ganz rasch vor sich. Da kommen die Firmen nicht mit.
Das Soziale ist schon lange vorbei! Das hat es einmal gegeben, heute gibt es das nicht mehr. Schuld n dieser Misere ist die regierende SPÖ. Die Grünen natürlich auch, die machen alles stillschweigend mit. Sie denken, eine Koalition ist dazu da um still zu sein, den Partner nicht vor den Kopf stoßen zu müssen.


http://www.wienerzeitung.at/nachrichten/wien/stadtpolitik/858152_Es-drohen-Armutsinseln.html

http://derdreck.blogspot.co.at

Die teuren „eigenen vier Wände“

Der freie Markt dominiert und der Soziale Wihnbau ist da nicht ausgenommen.

Die Wohnkosten explodieren gegenüber den Einkommen. Ein Trend, bei dem Österreich im Vergleich zu anderen Ländern noch gut dasteht, macht sich auch hierzulande immer stärker bemerkbar. Unter Preisdruck steht vor allem das Leben in den Städten. Sozialer Wohnbau wäre gefragt, doch an vielen Orten dominiert der freie Wohnungsmarkt.

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Seit 2011 sind die Mieten in Österreich um 15 Prozent gestiegen. Das klingt moderat. Tatsächlich verbirgt sich hinter dieser Statistik ein alarmierendes soziales Gefälle: Ärmere Haushalte haben deutlich höhere Wohnkosten als Durchschnittsverdiener und Wohlhabende. Der Grund: Gutverdiener können sich eher Eigentum leisten, schlechter verdienende Menschen sind auf Mietverhältnisse und die ständig steigenden Mietpreise angewiesen. Gerade beim Thema Wohnen geht die soziale Schere deutlich auseinander.

Studie belegt deutliche Unterschiede

Erst im Frühsommer machte eine Studie der Immoplattform Immoscout24 deutlich, dass das Wohnen in Österreich gegenüber Deutschland deutlich teurer sei, und das trotz des höheren Mietniveaus etwa einer Stadt wie München gegenüber Wien. Der Grund: Die Kaufkraft der Einkommen in Deutschland ist größer.

Gemessen am verfügbaren Einkommen waren die Mieten in österreichischen Städten wesentlich höher als in vergleichbaren deutschen Orten. Der Anteil der Mietkosten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung am verfügbaren Jahreseinkommen liegt in Innsbruck (mit 52,9 Prozent), Wien (46,74 Prozent) und Salzburg (46,2 Prozent) deutlich über deutschen Städten wie München (45,93 Prozent), Hamburg (38,5 Prozent) oder Berlin (38,32 Prozent).

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Luxus ohne Grenzen?

20.000 Euro für den Quadratmeter. Die Wiener Maklerin Elisabeth Rohr führt durch eine Luxusimmobilie in der Hauptstadt, inklusive „Panikraum“. Gegenstimmen erinnern an das Grundrecht auf Wohnen.

Obwohl die Mietpreise in Wien 2015 mit durchschnittlich 10,8 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger sind als in München (mit 13,6 Euro pro Quadratmeter), macht die unterschiedliche Kaufkraft den Unterschied. Denn die der Wiener erreicht laut Marktforschungsinstitut GfK im Schnitt nur 22.246 Euro pro Jahr, in München liegt das verfügbare Durchschnittseinkommen laut deutschem Geomarketingunternehmen Nexiga bei jährlich 28.320 Euro.

TV-Hinweis

Die Dokumentation „Wohnen: ein Luxus“ am Donnerstag um 22.30 Uhr in ORF2 zeigt auch anhand von Rechenbeispielen, wie die Wohnkosten gegenüber den Einkommen explodieren. Die Dokumentation entstand in Zusammenarbeit mit der Plattform Dossier, die dafür gezielte Datenanalysen durchgeführt hat.

Von finanzierbar bis Luxus

Bei bestimmten Immobilien sind die Kosten ohnedies weit entfernt von jedem Durchschnittsgehalt. Im ersten Wiener Gemeindebezirk präsentiert die Immobilienmaklerin Elisabeth Rohr eines der luxuriösen Appartements der Wiener Innenstadt: Kaufpreis: 7,4 Mio. Euro. Finanzierbar ist diese Wohnung, nur eben für vermögende Menschen oder Immobilieninvestoren. Ebenfalls in Wien, aber in einer ganz anderen sozialen Welt lebt die 51-jährige Gabriele Rad mit ihren zwei Kindern. Sie lebt von der Mindestsicherung, geriet in Mietrückstände und wurde schließlich delogiert. Wohnungsnot ist aber längst nicht mehr nur ein klassisches Armutsproblem.

Das Modell eines Mittelstandsangestellten, man nenne ihn Michael, mag als Beispiel dienen. Zahlte er Ende der 1990er Jahre für seine 75 Quadratmeter große Wohnung pro Jahr noch 4.200 Euro, so muss er im Jahr 2014 dafür schon 6.650 Euro aufwenden. Die Entwicklung seines Lohnniveaus konnte dabei mit der Entwicklung der Wohnungskosten nicht mithalten. Seit 2004 geht die Schere zwischen Einkommenszuwachs und Preissteigerung beim Wohnen deutlich auseinander.

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Die Wohnen-Einkommen-Schere

Ab 2004 gehen die Entwicklungen der Wohnkosten und die Lohnsteigerung deutlich auseinander. 2015 muss man einen deutlich höheren Anteil des Gehalts für das Wohnen aufwenden als noch Ende der 1990er Jahre.

Preistreiber Immospekulation

Als wirksamer Preistreiber auf dem Wohnungsmarkt gilt nicht nur in Österreich die Immobilienspekulation. In Hamburg hat in den letzten Jahren der Streit um die Esso-Häuser für Schlagzeilen gesorgt. Eine jahrelange Auseinandersetzung um den Abriss einer hauptsächlich von einkommensschwachen Mietern bewohnten Anlage hat den bayerischen Investor und den Bezirk St. Pauli in Hamburg zusammen an den Tisch gebracht. Für eine Neuwidmung der Anlage und Baukubatur mussten Betroffene und Errichter zusammen an den Tisch. Demonstrationen, Straßenschlachten und Polizeieinsätze hatten sich zu einem Imageschaden für den „Kiez“ St. Pauli und die gesamte Hansestadt Hamburg ausgewachsen.

ORF

Krawall im Kiez: Der Abriss des Esso-Blocks im Hamburger Stadtteil St. Pauli brachte die Wohndebatte auf die Straße. Die Stadt Hamburg wollte solche Bilder für die Zukunft vermeiden und lud die Betroffenen an den Tisch.

Großbritannien und das „Right to Buy“

In Großbritannien ist man, wie Beispiele der Doku zeigen, weit davor entfernt, den Mangel an erschwinglichem Wohnraum kompensieren zu können. Das „Right to Buy“, ursprünglich eine alte Labour-Losung, wonach sich Arbeiter ihre geförderten Wohnungen und Häuser einmal erwerben können, hat über Jahrzehnte zur Verknappung von gefördertem Wohnraum geführt. Michael Heseltine war als Minister treibende Kraft unter Premierministerin Margret Thatcher bei der Umsetzung des Planes, die „Council Houses“ in Privateigentum überzuführen. Das Projekt wurde zu einem der Hauptmerkmale des „Thatcherismus“.

„Wir haben sehr lange keine Wohnungen gebaut“, konstatiert Gavin Smart von der Interessenplattform Chartered Institute of Housing, das die Aktion „Help to buy“ (eine Beratung für Erstkäufer) ins Leben gerufen hat, gegenüber dem ORF: „Als Konsequenz sind Haus- und Wohnungspreise in den letzten Jahren dramatisch gestiegen. Und diese Steigerungen gehen deutlich über die Einkommenssteigerung der Bevölkerungen raus. Wir haben, wie wir es nennen, eine ‚Leistbarkeitskrise‘.“

ORF

Wohnen als Menschenrecht: Demonstranten in Manchester artikulieren ihren Unmut

Das „Right to Buy“ habe dem Mietmarkt einen Großteil der Wohnungen entzogen, kritisiert auch Ian Munro vom Bauträger New Charter Housing. „Wo bekommen wir einen Ersatz für erschwingliche Mietwohnungen, die alle Privateigentum sind?“, fragt er. Allein in den kommenden fünf Jahren würden in Großbritannien 370.000 solcher Wohnungen fehlen, rechnet er gegenüber dem ORF vor.

Verstecktes „Right to Buy“ in Österreich

Ganz ausgestorben ist das „Right to Buy“-Prinzip auch in Österreich nicht. Robert Temel, Sprecher der Plattform Baukulturpolitik, erinnert auf Anfrage von ORF.at in diesem Zusammenhang an den Mietkauf im geförderten Wohnungsbau, der mittlerweile häufig sogar verpflichtend sei. Die Bauträger bieten hier nach zehn Jahren den Mietern die Wohnung zum Kauf an. „Solche Maßnahmen sind dem Ziel leistbaren Wohnens genau entgegengesetzt, weil diese Wohnungen damit zu dem Marktobjekt gemacht werden, welches sie im Besitz eines gemeinnützigen Bauträgers nicht sind. Beim Bauträger wird die Miete nicht durch den Markt, sondern durch die Grundstücks- und Baukosten bestimmt“.

Neue Bauten, aber wo?

Die größte Anforderung an den sozialen Wohnbau bleibt der Errichtungspreis für einen Quadratmeter Neubauwohnung. Um diesen zu erreichen, gilt es, nicht nur bei den technischen und baulichen Maßnahmen ökonomisch effizient zu kalkulieren. Die Frage der Lage und der Grundstückspreis sind weitere zentrale Aspekte bei der Kalkulation. In Berlin muss man für einen errichteten Quadratmeter deutlich sparsamer kalkulieren als in Wien, ist doch schon das Grundmietniveau in Berlin deutlich niedriger als in Wien.

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Exportmodell sozialer Wohnbau

Der österreichische Architekt Otto Höller erläutert die Idee des sozialen Wohnbaus und seine Anwendung in Berlin, wo man sich bei der Schaffung günstigen Wohnraums zuletzt zunehmend an Wiener Modellen orientiert.

Asyl, Flucht und Migration verschärfen die Wohnungsfrage zusätzlich und dramatisch: Wie Lösungen aussehen könnten, zeigt die Dokumentation anhand eines Wohnprojektes in Berlin. Wie erschwinglicher Wohnraum für Asylsuchende und die einheimische Bevölkerung entstehen kann, ist nicht zuletzt eine Herausforderung für Planer und Architekten.

Vorbild für Europa?

Im europäischen Vergleich zeigt sich, dass das Wiener Modell des geförderten Wohnbaus durchaus vorbildlich für Europa sein kann, wie Experte Temel gegenüber ORF.at bestätigt. „Das österreichische und speziell das Wiener Modell des geförderten Wohnbaus ist zweifellos in vieler Hinsicht vorbildhaft, selbst wenn es auch hier noch einiges Entwicklungspotenzial gibt“, analysiert er.

ORF

Wien als historisches Vorbild für den sozialen Wohnbau? Manchmal fehle der Gegenwart der städtebauliche Gesamtblick, bemängelt Experte Temel.

Das Spezielle am heimischen Modell sei, dass die Akteure wie die gemeinnützigen Bauträger nicht ohne Markt, aber in einem geschützten Markt operieren. Durch die gesetzlich fixierte Gewinnbeschränkung und einen gesetzlichen Auftrag für gemeinnütziges Wohnungswesen sei es möglich, langfristig kostengünstige Mieten anzubieten.

Hinzu komme, erinnert Temel, die Wohnbauförderung, die in Österreich vergleichsweise hohe Budgets besitze. Wien etwa gibt jährlich etwa 600 Mio. Euro für Wohnbauförderung aus; das ist wesentlich mehr als vergleichbar große deutsche Städte. Mit der Förderung seien auch Qualitätsanforderungen verbunden. „Das heißt“, so Temel, „die Förderung erhält man nur, wenn man bessere Wohnhäuser baut als ohne Förderung.“

Auch Österreich kann sich verbessern

Dennoch sieht er auch in Österreich deutlichen Verbesserungsbedarf in der Schaffung finanzierbaren Wohnraums. Entscheidend sei die Bodenpolitik, denn etwa auch in Wien seien die Preise massiv im Steigen begriffen: „Es braucht neue Ansätze der Bodenpolitik, um preiswerte Grundstücke für leistbaren Wohnbau durchzusetzen.“

Entscheidend für Temel ist am Ende aber auch der städtebauliche Ansatz, bei dem man auch in Wien lange Zeit wenig innovativ gewesen sei. Mittlerweile gebe es mit Projekten wie Aspern aber gute Ansätze. Gestaltung des öffentlichen Raums, die Stadt der kurzen Wege mit Nahversorgung im Wohnumfeld, Nutzungsmischung, neue Mobilitätsangebote - das sieht er als Kernelemente für eine städtebauliche Entwicklung rund um das geförderte Wohnen.

Wichtig ist für Temel die Beteiligung der Zivilgesellschaft. Noch immer baue die Wohnbaupolitik auf eine Kooperation zwischen Stadtpolitik und großen gemeinnützigen Wohnbauträgern. Das wäre gerade vor dem Hintergrund neuer Herausforderungen zu erweitern, etwa durch den Ausbau von Baugemeinschaftsprojekten.

82,3% sind glücklich. Seestadt: 10.000-€-Studie überprüft Zufriedenheit

Bilanz über eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas: Die Seestadt inWien-Aspern. Wohnbaustadtrat Michael Ludwig, Donaustadt-Bezirksvorsteher Ernst Nevrivry und "wien 3420 AG"-Vorstand Heinrich Kugler präsentierten am Mittwoch das Ergebnis einer rund 10.000 Euro teuren Studie, für die 467 Bewohner der Seestadt befragt wurden. Die - nicht überraschenden - Ergebnisse: 82,3 Prozent der Anrainer wohnen "gerne" in der Seestadt, 62,2 Prozent sogar "sehr gerne".
Hier wurde doch einiges vergessen. Es tut sich etwas in der Seestadt Aspern, dem rot-grünen Prestigeprojekt der Wiener Stadtregierung in Sachen moderner Stadtentwicklung. Fast genau zwei Jahre nachdem die ersten Bewohner in den östlichen Stadtteil jenseits der Donau, am Rande des Marchfelds, eingezogen sind, leben in der Seestadt bereits 6.100 Menschen. 120 Betriebe haben sich aktuell angesiedelt, die rund 2.000 Arbeitsplätze anbieten. Es gibt den namensgebenden See, drei Parks, einen Bildungscampus für 800 Kinder und etwa 200 private Kindergartenplätze. Bis zum Jahr 2020 sollen am großräumigen Areal Wohnungen für weitere 4.200 Bewohner sowie 3.200 Arbeitsplätze geschaffen werden, sagt Heinrich Kugler, Vorstand der wien 3420 aspern development AG. In dem schon in Bebauung befindlichen Seeparkquartier soll bis 2018 auch das mit 84 Metern höchste Holzhochhaus der Welt errichtet werden. Laut Stadt Wien ist geplant, dass im Vollausbau bis 2028 mehr als 20.000 Menschen in der Seestadt leben, dazu soll es bis zu 20.000 Arbeitsplätze geben. Dieser Plan ist aber gefährdet: Denn die Entwicklung des Areals ab dem Jahr 2020, wo im Norden des neuen Stadtteils gebaut werden soll, hängt an der Realisierung der sogenannten Stadtstraße.

Doch wie sieht der Alltag abseits des Fragebogens aus? "Ich wohne direkt am See und bin sehr zufrieden", schildert etwa Renate Klement. "Es gibt Bäume und Blumen, dafür kaum Verkehr. Hier führe ich gerne meinen Hund aus." Ebenso schätze sie die Radwege und Joggingrouten entlang des Sees und die netten Nachbarn. Was ihr weniger gefalle? "Es gibt kaum Parkplätze für Besucher", erwidert sie. "Und im Sommer ist der See zu klein für die vielen Besucher."

Da kommen die Teenager Catherine und Philipp des Weges: Ja, auch ihnen gefalle es gut in der Seestadt. "Aber mich stört, dass nur jede zweite U-Bahn bis zu Endstation fährt", kritisiert der 15-Jährige.

Anders sieht das Alexander Barany: Er gehört zu den 1,9 Prozent der Unzufriedenen und möchte demnächst wegziehen. "Schauen Sie sich die Sahara vor der Türe an", sagt er und deutet auf einen geschotterten Platz. "Wegen dieser Flächen staubt es so stark, dass man täglich putzen muss." Er fährt mit dem Finger über den Rand eines Regals und präsentiert die graue Fingerspitze. Zudem sei es Nachts zuweilen zu laut, und ein einziger Supermarkt sei zu wenig für alle Bewohner des neuen Stadtteils.

Konfrontiert mit den Wünschen der Bürger, erwidert Nevrivy, dass es für Besucher bereits 1900 Stellplätze in den Garagen sowie 600 an der Oberfläche gebe.

Bei den geschotterten Flächen, die für den Staub verantwortlich gemacht werden, handle es sich um sogenannte "wassergebundene Decken", die die zukünftige Nutzung offen lassen. Das Material setze sich jedoch im Laufe der Zeit, somit erledige sich auch das Problem.

"Aber mich stört, dass nur jede zweite U-Bahn bis zu Endstation fährt", kritisiert ein 15-Jähriger.

Interessant! über 82% sind zufrieden. Die Menschen sind also zufrieden mit den Errungenschaften des sozialen Wohnbaus und der Stadtentwicklung einer rot-grünen Stadt. Dennoch wählt die Mehrheit dort Blau.

Überraschend ist wohl der Preis dieser "Studie". Für nur 10.00.- lumpige Euro? Das sind 137.609 ÖS (Alpendollar). Natürlich von den Mietern bezahlt(!), aber 62% sind ja zufrieden - nur eine Zeitfrage bis sich jemand die kriminellen Abrechnungen anschaut.
Dort leben 6000 Menschen und es wurden 467 befragt! Was sagt uns das? Ausgesuchte Personen. So gesehen sind die 10.000.- Euro da noch mehr vergeudet. 

Laut Stadt Wien ist geplant, dass im Vollausbau bis 2028 mehr als 20.000 Menschen in der Seestadt leben, dazu soll es bis zu 20.000 Arbeitsplätze geben. Dieser Plan ist aber gefährdet: Denn die Entwicklung des Areals ab dem Jahr 2020, wo im Norden des neuen Stadtteils gebaut werden soll, hängt an der Realisierung der sogenannten Stadtstraße. "Wenn die Stadtstraße nicht kommt, steht die Seestadt Aspern. Jegliche Verzögerungen behindern alles", sagt Ernst Nevrivy, Bezirkschef in der Donaustadt. Die Stadtstraße soll die Autobahn A23 bei Hirschstetten mit der (noch auszubauenden) S1 verbinden. Die Bewohner der Seestadt sind wie die übrigen Bezirksanrainer laut Nevrivy von diesem Verkehrsprojekt abhängig. Aktuell befindet sich die Stadtstraße in der öffentlichen Auflage, sie wird im UVP-Verfahren geprüft. Geplant ist ein Baustart 2018. Das Problem dabei: Laut Verkehrsstadträtin Maria Vassilakou (Grüne) kann die Stadtstraße nur in Verbindung mit dem Lobautunnel (als Teil der S1-Verlängerung ab dem Knoten Schwechat in Richtung Süßenbrunn) gebaut werden. Vassilakou spricht sich aber gegen den umstrittenen Tunnelbau durch den Nationalpark aus.Die zukünftige Entwicklung der Seestadt Aspern ist laut Nevrivy direkt vom Lobautunnel abhängig.

Es ist jetzt ganz eindeutig, was geschehen ist. Ludwig und Häupl hatten sich ein positives Wahlverhalten erhofft. Die Mehrheit hat FPÖ gewählt, dass ist ein Schlag ins Gesicht. Und jetzt wissen wir auch warum diese Studie überhaupt in Auftrag gegeben wurde: Sie soll ein positives Bild zeigen, das es nicht gibt, vielleicht einmal geben wird, aber sicher nicht jetzt und nicht mit diesem Stadtrat Ludwig. 


Die kriminellen Aktivitäten von Wiener Wohnen

Ludwig/Neumayer: Guthaben für mehr als 181.000 GemeindemieterInnen bei der aktuellen Betriebskostenabrechnung

Jahresabrechnung 2015: 83 Prozent aller MieterInnen erhalten durchschnittlich 107 Euro gutgeschrieben.

Wien (OTS) - Bis 30. Juni, so lauten die Bestimmungen im österreichischen Mietrechtsgesetz, müssen alle Mieterinnen und Mieter von Mehrparteienhäusern die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr erhalten. Darin werden die von der Hausverwaltung getätigten Ausgaben mit den von den MieterInnen bereits geleisteten, monatlich vorgeschriebenen Betriebskostenbeiträgen gegengerechnet. Aus dieser Abrechnung ergibt sich für die MieterInnen entweder ein Guthaben oder ein entsprechendes negatives Saldo.

Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung 2015, die Wiener Wohnen den Mieterinnen und Mietern im Gemeindebau bereits zugesandt hat:
Mehr als 181.000 Haushalten dürfen sich über ein Guthaben freuen. „Vier von fünf Mieterinnen und Mieter erhalten im Durchschnitt 107 Euro zurück“, erklären Wohnbaustadtrat Michael Ludwig und Wiener Wohnen-Direktor Josef Neumayer. Nur für rund 17 Prozent der Haushalte ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung 2015 eine moderate Nachzahlung von durchschnittlich 54 Euro.

Für alle Eventualitäten vorgesorgt Einige Bestandteile der Hausbetriebskosten – wie etwa Wasser-, Müll- oder Kanalabgaben – sind abhängig vom individuellen Wohnverhalten der MieterInnen und daher von der Hausverwaltung nicht im Voraus bis ins letzte Detail kalkulierbar. Auch Kosten für zwingend erforderliche Entrümpelungen von brandgefährlichen Sperrmüllablagerungen in Stiegenhäusern und Kellerräumlichkeiten lassen sich erst im Nachhinein exakt auswerten. „Eine gute Hausverwaltung trifft jedoch Vorsorge für alle Eventualitäten, die bei der Verwaltung eines Wohnhauses auftreten können. Schließlich sollen die Mieterinnen und Mieter nicht plötzlich mit drastisch erhöhten Betriebskostennachzahlungen konfrontiert werden", betont Stadtrat Ludwig.

Wiener Wohnen kalkuliert die Betriebskosten im Interesse der MieterInnen mit besonderer Umsicht. So sind in der überwiegenden Mehrheit der Wohnhausanlagen der Gemeinde Wien die tatsächlichen Abrechnungen unter den Kalkulationen gelegen. „Die Jahresabrechnung 2015 zeigt, dass die Stadt Wien - Wiener Wohnen ihre Verantwortung als professionelle und umsichtige Hauverwaltung erfüllt“, so der Wiener Wohnbaustadtrat.

Transparent und verständlich Die jährliche Betriebskostenabrechnung wird den MieterInnen von Wiener Wohnen in Form einer übersichtlichen Aufstellung und einem Leitfaden mit den wichtigsten Erläuterungen und Erklärungen für einzelne Positionen und Fachausdrücke zugesandt. Damit kann das oft komplizierte Zahlenwerk auch für Laien verständlich dargestellt werden.

Zudem liegt bei Wiener Wohnen eine detaillierte Aufschlüsselung samt Rechnungsübersicht zur Einsicht für alle MieterInnen auf. Nach telefonischer Terminvereinbarung sind die Detailabrechnungen jederzeit einsehbar.

Alle Mieterbeiräte erhalten zudem die komplette Betriebskostenabrechnung von Wiener Wohnen automatisch per USB-Stick zugestellt. „Das ist ein kostenloser Service für alle Mietervertreter im Gemeindebau, um ihnen die genaue Überprüfung der Jahresabrechnungen zu erleichtern. Damit bietet Wiener Wohnen den Mieterbeiräten größtmögliche Transparenz bei der Betriebskostenabrechnung“, unterstreicht Wiener Wohnen Direktor Josef Neumayer. (Schluss) bil/csi

FPÖ Leopoldstadt steht hinter Anrainern Soziale Wohnbauprojekte JA, über die Bevölkerung drüberfahren NEIN

Die SPÖ hat noch immer nicht kapiert, dass sie nur mit den Bürgern regieren kann und nicht gegen die Bürger regieren muss.

Wien (OTS) - In der vergangenen Bezirksvertretungssitzung stimmte die Freiheitliche Fraktion gegen den Entwurf des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans für das Gebiet zwischen Gaußplatz, Oberer Augartenstraße, Scholzgasse und Obere Donaustraße. Die FPÖ stellt sich damit klar auf die Seite der Anrainer, die sich gegen eine Bebauung aussprechen.

„Der Vorwurf seitens Rot-Grün - die FPÖ sei gegen sozialen Wohnbau -ist schlicht und ergreifend lächerlich“, stellt Klubobmann Franz Lindenbauer fest. Zahlreiche Anträge der FPÖ zum Thema sozialer Wohnbau wurden in den letzten Jahren von den Rathausparteien SPÖ und Grünen abgelehnt. „Sozialer Wohnbau, gerade in der Leopoldstadt, ist sehr zu begrüßen“ stellt Lindenbauer klar, fügt aber hinzu: „Dies darf allerdings nicht am Rücken der Anrainer geschehen. Bürgerbeteiligung ist scheinbar nur dann erwünscht, solange schon vorher klar ist, dass man mit dem Ergebnis einverstanden sein wird. Dass ausgerechnet die Grünen eine Stadträtin für „BürgerInnenbeteiligung“ haben, ist in diesem Zusammenhang nahezu lachhaft“.

Auch der Freiheitliche Bezirksrat Stefan Tüchler stellt sich schützend vor die Anrainer: „Unter dem Deckmantel des sozialen Wohnbaus versucht man, die Rot-grüne Bürgerferne zu kaschieren. Den dortigen Anrainer geht es schlicht und einfach um ihre Lebensqualität - und eben dafür sollte sich die Politik stark machen“.

Den Vorwurf, man verteidige nur Kapitalinteressen, weist die FPÖ Leopoldstadt aufs Schärfste zurück. „Rot-Grün tut so, als hätten Wohnungsbesitzer nichts für ihren Wohnraum leisten müssen. Diese Anrainer haben scheinbar kein Recht auf Lebensqualität und man darf sich in keinem Fall für sie einsetzen“, versteht Tüchler die Neidpolitik der Grünen nicht. „Eine sehr eigenwillige Definition von Bürgerbeteiligung, wenn sich Wohnungsbesitzer als Kapitalisten bezeichnen lassen müssen“, so Lindenbauer abschließend.

Der Wohnpark Alterlaa

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Wien. Im Südwesten Wiens - wo die Stadt langsam ins Umland mündet - erheben sich sechs weiße Riesen. Die Wohnsilos stechen schon aus der Ferne ins Auge. Wie gewaltige Atommeiler stehen sie zwischen den beschaulichen Einfamilienhäusern des Stadtrands. Ghetto, denkt man unwillkürlich. Bilder verwahrloster Satellitenstädte aus den 1970er Jahren steigen in den Kopf: triste Betonklötze, Behausungen der Unterschicht, Brutstätten der Kriminalität. http://www.wienerzeitung.at/_em_daten/_cache/image/1xS2TRCfeMscDUejP4i7n1SwT-t2r9AsWvWKa2io8PWv0_t3b2reUOFyNj_nzw4zSEHcET8IsowF8Q5HNiJ4l4Sg/160325-1520-948-0900-24323-260318erlaa.jpg

Doch der nähere Blick revidiert das Bild. Der Wohnpark Alterlaa im 23. Bezirk ist kein sozialer Brennpunkt. Hier stehen keine Mistkübel in Flammen, keine Jugendbanden treiben ihr Unwesen, keine dunklen Gestalten schleichen umher. Die Gänge sind sicher, die Parkanlagen gepflegt, Vandalismus ist kein Thema. Kaum zu glauben, immerhin leben hier 11.000 Menschen auf engstem Raum. Sechs Wohnblöcke stehen in drei 400 Meter langen Zeilen hintereinander. 3200 Wohnungen sind in den bis zu 85 Meter hohen Wohnblöcken untergebracht. Anders als die berüchtigten Plattenbauanlagen der Stadt - wie das Schöpfwerk oder die Großfeldsiedlung - gilt Alterlaa als Vorzeigeprojekt der Stadtplanung. Immer wieder bescheinigen Umfragen den geförderten Sozialbauten höchste Zufriedenheitswerte bei Mietern.

"Ich bin wirklich gerne hier", sagt Brigitte F. Die 61-Jährige zieht ihren Einkaufs-Trolley über die Pflastersteine vor Block B. Gemeinsam mit ihrem Gatten wohnt sie seit 30 Jahren im sechsten Stock. "Wir wollen nicht mehr weg aus Alterlaa. Ich kann mir gar nicht vorstellen, woanders zu leben."

Funktionalität als Bote des Glücks

Das wesentliche Geheimnis dieser Zufriedenheit liegt in der funktionalen Anordnung der Wohnungen. Als Architekt Harry Glück die Türme Ende der 1960er Jahre entwarf, berücksichtigte er allen voran die Bedürfnisse der Bewohner. "Ihre Anforderungen standen vor der ästhetischen Schönheit der Bauten", sagte der Raumplaner und Glück-Experte Reinhard Seiß einmal im Interview mit der "Wiener Zeitung". So bekam jede Wohneinheit einen privaten Freiraum, der selbst gestaltet werden kann. Bis in den 12. Stock stapeln sich geräumige Terrassen übereinander. Üppige Zier-Zypressen, immergrüne Eiben und der gelb blühende Garten-Forsythien wuchern aus den halbrunden Blumentrögen. Die restlichen Wohnungen darüber haben zumindest eine spitz geknickte Loggia. Dadurch ist es den Bewohnern möglich, im 180-Grad-Radius über Wien zu blicken. Mit einer Durchschnittsgröße von 74,5 Quadratmetern sind die Wohnungen großzügig angelegt. In unterschiedlichen Grundrissen erstrecken sich manche sogar über zwei Etagen. Glücks Konzept soll den Mietern von Alterlaa das Gefühl geben, in einem Einfamilienhaus zu leben. Denn diese Wohnform galt in den 1960er Jahren als das angestrebte Ideal.

"Früher sind wir jedes Wochenende aufs Land gefahren. Seit wir in Alterlaa sind, verbringen wir unsere freien Tage hier", erzählt Brigitte F. "Wir sparen uns ein ganzes Wochenendhaus. Mein Mann geht im Sommer schwimmen aufs Dach, ich mit den Nachbarinnen spazieren. Am Abend sitzen wir am Balkon."

Kein Widerspruch: luxuriös und günstig

Um zu gewährleisten, dass die Bewohner auch ihre Freizeit im Wohnpark verbringen und er nicht zur "Schlafstadt" verkommt, bietet Alterlaa eine außergewöhnliche Infrastruktur. Auf den Dächern der Wohnblöcke befinden sich Swimmingpools, im Bauch der Anlage Hallenbäder, Solarien, Saunen. Gemäß dem Motto "Luxus für alle" sollen die Angebote auch verbindend wirken. "Sie erfüllen die Möglichkeit zu Kommunikation und Kennenlernen auf Augenhöhe. Soziale Unterschiede lassen sich bei einer Begegnung in Badekleidung viel schwerer ablesen als in den meisten anderen Situationen. Diese ungezwungenen Kontakte sind offenbar auch einer der Gründe, warum die Hobbyräume und das Vereinsleben außerordentlich gut funktionieren", schreibt der Stadtforscher Christoph Laimer in einem Artikel über Alterlaa und Glück. Die Gemeinschaftsorte des Areals erfüllen die Funktion eines Kirchplatzes oder Dorfgasthauses. Für Glück war es wichtig, dass sich die Bewohner auch untereinander kennen und nicht isoliert in ihren Wohnungen hausen. Neben den Bädern gibt es Tennis- und Badmintonhallen, Sport- und Kinderspielplätze, Jugendzentren, 32 Klubräume, 3400 Garagen-Parkplätze, drei Kindergärten, vier Schulen und sogar eine Kirche.

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Doch wie war einen derartiger Luxus im sozialen Wohnbau der 1970er Jahre möglich? Die Antwort auf diese Frage findet sich in der ökonomischen Bauweise des Architekten. "Glück arbeitet mit der Scheibenbauweise, deren tragende Elemente bis in die Grundfesten durchreichen. So benötigte er keine gesonderte Konstruktion für die Tiefgarage. Glücks klare Baukörper erlauben zudem ein direktes Führen aller Installationen vom Dachgeschoß bis in den Keller auf kürzestem Weg. Das erspart enorme Kosten", erklärt Reinhard Seiß. Das ersparte Geld floss in die aufwendige Infrastruktur der Bauten.

Dieser Innovationen zum Trotz, musste sich der Architekt während der Planung der heftigen Kritik angesehener Kollegen stellen. Größen der Branche, wie Friedrich Achleitner oder der Erbauer der Stadthalle, Roland Rainer, bemängelten die Wohntauglichkeit von Hochhäusern an sich. Für sie erfüllte lediglich das klassische Einfamilienhaus die menschlichen Wohnbedürfnisse. Menschen würden sich in großen Wohnkomplexen nicht wohlfühlen. Selbst das Finden der richtigen Türklingel stellten die Kritiker in Frage.

Harry Glück sollte sie eines Besseren belehren. Hier kam ihm seine große Erfahrung im Wohnbau zugute. Bereits 1962 bezogen Mieter seinen ersten mehrgeschoßigen Bau. Nach der Fertigstellung seiner Projekte informierte sich Glück bei den Bewohnern, "wie sie funktionieren und angenommen werden, um die daraus gewonnenen Erkenntnisse in seine nächsten Projekte mitzunehmen", schreibt Laimer. So entwickelte er seinen pragmatischen Stil in Opposition zu den teuren Bauten der Stararchitekten. Funktional, günstig und relativ wartungsfrei sollten seine Gebäude sein. Schlussendlich revidierte Friedrich Achleitner seine Bedenken über Alterlaa und bezeichnete sie 2014 als "bemerkenswert".

Eine Stadt am Rande der Stadt

Glück plante eine Stadt in der Stadt. Im an Block A angrenzenden Kaufpark florieren die Geschäfte. Vom Einzelhandel, über Möbel- und Gartengeschäfte, Banken bis hin zu Lokalen, Restaurants und Bäckereien, findet man alles. Anders als in den neuen Entwicklungsgebieten der Stadt, wie dem Sonnwendviertel beim Hauptbahnhof, sind hier die Erdgeschoßzonen belebt. Es gibt kaum Leerstände, der Branchenmix ist vielfältig. Auf einer Asphaltfläche spielt eine Horde Kinder Fußball. Sie lachen vergnügt, der Lärm hallt durch den Innenhof des Einkaufszentrums. "Geh Kinder, geht’s woanders hin", ruft die Angestellte einer Bäckerei. "Im Park ist doch genug Platz."

Die Grünflächen in der Großwohnsiedlung Alterlaa sind beträchtlich. In den 140 Meter breiten Lücken zwischen Wohnzeilen befinden sich weitläufige Parks. Sie wirken nicht bis ins letzte Detail durchgeplant und designt. Hinter dem letzten Block wächst wildes Buschwerk, auf einem Rodelhügel können sich die Kinder austoben. Glücks Konzept der Freiräume scheint sich bis in die Parkanlagen zu ziehen. Und verspüren die Alterlaaer doch einmal das Bedürfnis nach Gebäudedichte, Gründerzeit und prunkvoller Innenstadt, bringt sie die U-Bahn-Linie U6 in 20 Minuten hin. "Wir brauchen das Auto fast gar nicht mehr, höchstens im Urlaub und wenn wir etwas Schweres zu transportieren haben. Die Verkehrsanbindung ist ideal", sagt Brigitte.

Die hohen Standards der 1970er Jahre

Die Zufriedenheit der Bewohner spiegelt sich auch im Ergebnis der Wiener Gemeinderatswahl vom vergangenen Oktober wider. In allen Sprengel des Areals wurde die SPÖ mit weit über 40 Prozent der Stimmen mehr als bestätigt, während sie in den Stadtentwicklungsgebieten wie der viel gerühmten Seestadt Aspern deutliche Verluste einfuhr.

Vielleicht sollte man sich in Zeiten der wachsenden Bevölkerungszahlen und steigenden Mieten wieder auf die Lösungen und Methoden der 1970er Jahre besinnen. Zurück in die Zukunft, damit auch der heutige Wohnbau wieder die Standards der 1970er Jahre erreicht. Denn schließlich hat es ja schon einmal funktioniert, leistbares Wohnen mit hoher Wohnqualität und dem "Luxus für alle" zu kombinieren - ganz im Sinne des historischen Grundgedankens der Sozialdemokratie und des Roten Wien, mit seiner Kultur der Gemeindebauten.

Wenn die Wohnmaschinen in Alterlaa auf den ersten Blick auch "Ghetto" suggerieren, so täuscht diese Fernwahrnehmung. Die Bewohner fühlen sich auch nach 40 Jahren pudelwohl.

Wie arm sind die Wiener Wohnen - Mieter?

Laut einer neuen Studie sind Mieter, die in Gemeindebauten wohnen, tendenziell ärmer als Personen, die ihre Verträge am freien Markt abgeschlossen haben.

Der Unterschied ist nur marginal – vor allem in Wien, wo jeder vierte Haushalt in einer Gemeindewohnung lebt. Das geht aus einer aktuellen Studie hervor. Auch Personen mit höherem Einkommen profitieren vom kommunalen Angebot.

Man muss die Dinge auf den Punkt bringen, gerade wenn der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig lang am Thema vorbei presseaussendet. Also: Laut einer am Dienstag publizierten Studie erweist sich der Wiener Gemeindebau als sozial nicht (nicht!) treffsicher. Und die Bruttomiete erscheint den Studienautoren wegen der Abgabenbelastung der Wiener (Wiener!) Regierung relativ hoch.

Es mutet realitätsfern an, wenn Ludwig als Reaktion auf die Reaktion der Stadt ÖVP dieser nun „neoliberale Klientelpolitik für Reiche“ vorwirft. Steht der sonst als eher besonnen geltende Stadtrat bereits so stark unter Druck mancher SPÖ-Kolleginnen, dass er in seiner Not beweisen muss, zu linkem Sektionsjargon sehr wohl fähig zu sein? Oder versucht er, einen Mangel an Argumenten zu verdecken? Denn die Erkenntnisse müssen für das rote Wien, das immer mehr blaue Flecken bekommt, ernüchternd sein. Es soll jeder Partei unbenommen bleiben, das Festhalten am Gemeindebau und an allen bestehenden Regeln für den Zugang gleichsam zur Ideologie zu erheben. Nur die Gesetze des Marktes und der Logik lassen sich dadurch definitiv nicht aufheben. Was das mit Neoliberalismus zu tun hat? Nichts.

Wien sticht aus Studie hervor

Die Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung (GAW) Innsbruck hat gemeinsam mit Viktor Steiner von der Freien Universität Berlin das Thema “soziale Treffsicherheit” in Gemeindewohnungen beleuchtet. Denn die Wohnform wird, so lautet jedenfalls eine immer wieder geäußerte Kritik, oft auch von nicht bedürftigen Personen in Anspruch genommen. Untersucht wurde nun, wie treffsicher der Vorwurf ist.

Tatsächlich, so heißt es, ist nur ein relativ kleiner Anteil der in Gemeindewohnungen lebenden Haushalte einkommensarm. Das betrifft sowohl Wien als auch die anderen Bundesländer. Zwar ist die Armutsquote der Bewohner insgesamt höher, der Unterschied zur Gruppe, die über keine Gemeindebau-Bleibe verfügen, ist aber relativ gering.

Hier sticht Wien durchaus hervor: 17,7 Prozent außerhalb des Gemeindebaus leben unter der Armutsquote (herangezogen wurde der Wert von 2013, konkret 13.200 Euro Jahresnettoeinkommen, Anm.), 23,8 Prozent beträgt der Anteil bei den Mietern der Stadt. Sprich: Die Situation ist in beiden Bereichen also durchaus ähnlich.

Kluft in Restösterreich

In den anderen Bundesländern ist die Kluft größer. Nur 13,2 Prozent der Personen ohne Gemeindewohnung sind arm, 22,7 Prozent Betroffene gibt es hingegen im Gemeindebau. Die insgesamt relativ hohe Wiener Gesamt-Armutsquote (19,2 Prozent, andere Bundesländer: 13,5 Prozent, Anm.) wird übrigens auch nicht wirklich abgebildet: “Bezogen auf die hohe Wiener Armutsquote ist der Anteil der in Gemeindewohnungen lebenden Armen in Wien relativ gering.”

Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Haushalt über eine Gemeindewohnung verfügt, ist bei bescheidenem Gesamteinkommen zwar am höchsten. In Wien sind aber auch die besseren Einkommensschichten vertreten. Dort verfügen durchaus auch Personen mit einem Nettoeinkommen von 50.000 Euro über eine Gemeindewohnung – von denen es aber auch sehr viele gibt. Immerhin jeder vierte Haushalt wohnt in Objekten der Kommune. In den übrigen Bundesländern beträgt dieser Anteil nur drei Prozent.

Die hohe Anzahl beschert den Wienern eine niedrigere mittlere Nettomiete (also Median-, nicht Durchschnittsmiete, Anm.) als den übrigen Ländern. Interessantes Detail: Bei der Bruttomiete, also dem Entgelt plus Betriebskosten, ist die Differenz deutlich geringer, “da die Betriebskosten in den Wiener Gemeindewohnungen relativ hoch sind”, wie konstatiert wird.

ÖVP fordert Anpassung der Mieten

Kunden des sozialen Wohnbaus – wobei der Genossenschaftsbereich ausgeklammert wurde – müssen rund 23 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Damit fahren sie erwartungsgemäß relativ günstig. Die Mietbelastung liegt ca. 4 Prozentpunkte (Wien) bzw. 5 Prozentpunkte (übrige Bundesländer) unter jener bei anderen Wohnformen.

Als Fazit wird die Gerechtigkeitsfrage eher verneint: “Werden Sozialwohnungen danach beurteilt, ob überwiegend ärmere Haushalte begünstigt werden, erfüllen diese weder in Wien noch im Durchschnitt der anderen Bundesländer das Kriterium der sozialen Treffsicherheit.” Aber, so wird angemerkt, es gebe natürlich andere politische Begründungen für den sozialen Wohnbau – “fraglich ist jedoch, ob die nicht effizienter und verteilungspolitisch effektiver zu erreichen wären”, heißt es.

In Wien ist es vor allem die ÖVP, die eine Anpassung von Gemeindebaumieten bei steigendem Einkommen fordert. Die SPÖ lehnt hingegen ab, Mieter nach Lohnerhöhungen zur Kasse zu bitten. Verwiesen wird vor allem auf die soziale Durchmischung, die durch die unterschiedlichen Einkommensschichten gewährleistet sei, wie versichert wird.

Hier sei Handlungsbedarf gegeben, befanden VP-Landeschef Gernot Blümel und Rathaus-Klubobmann Manfred Juraczka in einer Aussendung.

Die Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung (GAW) Innsbruck hat sich gemeinsam mit Viktor Steiner von der Freien Universität Berlin des Themas angenommen. Denn die Wohnform wird, so lautet jedenfalls eine immer wieder geäußerte Kritik, oft auch von nicht bedürftigen Personen in Anspruch genommen. Untersucht wurde nun, wie treffsicher der Vorwurf ist.

ÖVP fordert “Gehaltscheck”

Die ÖVP Wien weise bereits seit Jahren darauf hin, dass in diesem bestehenden System “soziale Treffsicherheit und Fairness Fremdwörter darstellen”, hieß es. Anstatt hier Reformen anzugehen und die Vorschläge der ÖVP aufzugreifen, verharre die SPÖ in ihrem “Scheuklappendenken”. Das aktuelle Haushaltseinkommen müsse in periodischen Abständen überprüft werden und davon müsse auch abhängig gemacht werden, ob und unter welchen Voraussetzungen Leute weiter im Gemeindebau bleiben könnten.

Liegt das Einkommen über der zulässigen Grenze, soll der Mieter nach Ansicht der ÖVP drei Optionen haben: eine Anpassung der Miete an marktübliche Konditionen, die Möglichkeit, die Wohnung käuflich zu erwerben oder der Auszug aus der Wohnung, um diese “wirklich sozial Bedürftigen” zur Verfügung zu stellen. Die im Rahmen einer Höhervermietung bzw. eines Verkaufes entstehenden Mehreinnahmen sollten im Rahmen einer Bauoffensive dem geförderten Wohnbau zugutekommen, schlagen die Stadt-Schwarzen vor.

NEOS für “Einkommensmonitoring”

Auch die Wiener NEOS sprechen sich dafür aus, Mieter von Gemeindebauten bei steigendem Einkommen höhere Entgelte abzuverlangen. Die Kontrolle solle mittels Einkommensmonitoring durchgeführt werden, empfahl der Wiener NEOS-Stadtentwicklungssprecher Stefan Gara angesichts der jüngsten von der GAW Innsbruck bzw. der Freien Universität Berlin erhobenen Zahlen. Es sei den NEOS ein großes Anliegen, dass die soziale Durchmischung im Gemeindebau erhalten bleibe, beteuerte Gara in einer Aussendung.

Die Studie hat nach Ansicht der Rathaus-Pinken jedoch klar gezeigt, dass keine soziale Treffsicherheit vorliegt.Damit Wohnen in Wien “leistbar bleibt”, sprechen sich die NEOS für ein Einkommensmonitoring aus: Wer als junger Mensch in den Gemeindebau eingezogen ist, soll dort bleiben können, auch wenn er oder sie später sehr gut verdient. Allerdings sollten die Mieten in “sozial verträglichem Ausmaß” an steigende Einkommen angepasst werden, hieß es. “Somit bleibt die soziale Durchmischung erhalten, ohne dass Spitzenverdiener zum Sozialtarif im Gemeindebau wohnen”, betonte Gara.

Studie sorgt für Aufregung

Auch er forderte – wie zuvor die Volkspartei – eine Zweckwidmung der Mehrerträge: “Die zusätzlichen Mittel müssen wieder in den Bau von Gemeindewohnungen fließen und nicht zum Stopfen des Budgetlochs verwendet werden.” Ein “besonderes Anliegen” sei den NEOS auch die Vergabe von Gemeindewohnungen: “Sie muss endlich transparent ablaufen. Es braucht objektive und transparente Kriterien, die die Lebensrealität der jungen Menschen berücksichtigen. Derzeit ist es leider immer noch so, dass viele Wohnungen dank persönlicher Beziehungen und nicht aufgrund sozialer Bedürftigkeit vergeben werden”, beklagte Gara.

Der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ) will Gemeindewohnungen keinesfalls verkaufen – und auch die Einkommensverhältnisse der Mieter nicht laufend prüfen. Entsprechenden Vorschläge der ÖVP bzw. der NEOS hat er eine klare Absage erteilt. “Wir wollen sozialen Aufstieg erleichtern und nicht bestrafen”, schwor der Ressortchef in einer Aussendung.”Eine Privatisierung der Gemeindebauten kommt für mich auf keinen Fall infrage. Die erneut erhobene Forderung, Gemeindewohnungen zu verkaufen und damit den kommunalen Wohnungsbestand zu privatisieren, lehne ich – so wie auch die überwältigende Mehrheit der Wienerinnen und Wiener – dezidiert ab”, stellte Ludwig klar.

Wohnbaustadtrat strikt gegen Einkommenscheck

Er verwies darauf, dass das Haushaltseinkommen stets ein wesentliches Kriterium bei der Vergabe sei. Ein regelmäßiger “Gehaltscheck” würde aber jeglichem – “ebenfalls von der ÖVP regelmäßig strapazierten” – Leistungsgedanken widersprechen, zeigte sich der Wohnbaustadtrat überzeugt. Außerdem würde das Modell der ÖVP Wien nur der privaten Immobilienwirtschaft in die Hände spielen und jegliche soziale Durchmischung unterlaufen.

Außerdem, so warnte Ludwig, wären von der Überprüfung mehr als 80 Prozent der Bevölkerung betroffen, da auch der Genossenschaftsbereich oder sogar geförderte Eigentumswohnungen herangezogen werden müssten: Wie sich der damit erzwungene administrative Aufwand rechnen soll, werde von der ÖVP aber bis heute nicht beantwortet. Von einer Privatisierung der Gemeindebauten würden weiters in erster Linie Immobilien- und Hauseigentümer profitieren, befand er.

Wichtig sei hier jedenfalls die Durchmischung, stellte Ludwig klar. Siedlungen nur für Arme oder Reiche lehne man ab: “Der Gemeindebau soll auch für den Mittelstand attraktiv bleiben.”