Wiener Wohnungspreise werden nicht sinken

Der Richtwert für Altbaumieten wird am 1. April angehoben. Insgesamt fallen die Preisanstiege derzeit moderater aus als zuletzt.

Wohnen in Wien und die Verbesserung der Wohnverhältnisse der Wienerinnen und Wiener war leider kein großes Thema bei der kürzlich abgehaltenen Klubtagung der Wiener SPÖ gewesen. Im Jahr 2014 kann mit einem Anstieg der Mietpreise von rund 2,5% in der Bundeshauptstadt gerechnet werden. Offenbar habe das Thema Wohnen eben keinen wichtigen Stellenwert für die große Regierungspartei in dieser Stadt, was angesichts des akuten Wohnungsmangels völlig unverständlich ist. Zwar hat der Wohnbaustadtrat das SMART-Wohnbauprogramm einmal mehr hervorgestrichen, aber trotz der Euphorie darüber darf aber nicht auf diejenigen Wienerinnen und Wiener vergessen werden, die schon lange auf eine Gemeindewohnung warten und für die eine SMART-Wohnung nicht ausreichend ist und auch bezahlbar sein soll. Und auch wenn das Wohnungsangebot, wie auf der Klubtagung hervorgehoben, ein differenziertes sei, bleibe doch die Tatsache bestehen, dass zu wenig
leistbarer Wohnraum zur Verfügung stehe. Die mit heute schlagend werdenden Mieterhöhungen von denen 220.000 Haushalte betroffen sind, verschlimmern die Situation zusätzlich. Es steigt auch die Arbeitslosigkeit weiter an und hat im März mit einem Plus von 15,6% einen neuen negativen Rekord erreicht. Diese Mischung sei jedenfalls hochexplosiv. Eine aktuelle Studie des Instituts für empirische Sozialforschung (IFES) im Auftrag der AK Wien zeichne ein düsteres Bild der sozialen Situation. So reiche etwa bei 44 Prozent der Arbeitslosen das geringe Einkommen nicht mehr aus, um die laufenden Haushaltsausgaben zu bestreiten. Nicht nur diese sind von den hohen Kosten betroffen, sondern auch die ArbeitnemerInnen deren Verdienst nicht gerade als üppig bezeichnet werden kann. Auch die immer weiter verbreiteten atypischen Beschäftigungsverhältnisse bedeuten ein deutlich höheres Risiko für Arbeitslosigkeit und der Weg in die Armutsfalle scheint dabei oftmals vorprogrammiert zu sein. Hier hätte die Stadt Wien leichtes Spiel, sind doch gerade die Abwasser
und Müllgebühren massiv überdeckelt und erwirtschaften der Stadtregierung jährlich ein schönes "Körberlgeld". Wirtschaftsforscher Christian Keuschnigg gibt der österreichischen Bundesregierung Nachhilfe in Sachen Zukunftsplanung: "Familien sparen im Laufe des Erwerbslebens ein Vermögen für die Ausbildung der Kinder, um sie für die Zukunft zu rüsten", schreibt der Direktor des Instituts für höhere Studien (IHS) in einem offenen Brief an Bundeskanzler Werner Faymann (SPÖ) und Vizekanzler und Finanzminister Michael Spindelegger (ÖVP). Und fordert ein paar Zeilen später, der Staat sollte genauso agieren wie diese Familien und trotz Hypo Alpe Adria und Budgetlochs genügend Mittel für die Zukunft, in diesem Fall für die kompetitive Grundlagenforschung zur Verfügung stellen. Auch Jürgen Janger vom Wirtschaftsforschungsinstitut (Wifo) warnt vor dem Einbruch der kompetitiven Mittel für Grundlagenforschung. In einem hochentwickelten Land wie Österreich müsse die simple Formel gelten: "Die fehlende Spitzenforschung von heute sind die Arbeitslosen von übermorgen." Er weist auf die Ausbildungsarbeit an den Hochschulen hin. "Alle Unternehmen, die Erfolg haben wollen, suchen bestens ausgebildete Arbeitskräfte - und die finden sie vor allem an den besten Universitäten."

Wien. Maklererhebungen fördern nicht immer exakt gleiche Zahlen zutage. Zu einem Schluss kommen jedoch alle Auswertungen der vergangenen Monate: Die Preisanstiege schwächen sich ab– vor allem in den Ballungszentren, wo sie in den vergangenen Jahren nicht selten zweistellig waren. Der Immobiliendienstleister EHL und die Buwog, die dieser Tage ihren „Wiener Wohnungsmarktbericht“ präsentierten, rechnen damit, dass die Nettomietpreise (auf dem freien Markt bei Neuvermietung) heuer um zwei bis 2,5 Prozent ansteigen werden, bei Eigentumswohnungen rechnen sie mit einem Plus von drei bis fünf Prozent.

Für das Abebben des Hypes gibt es Indizien. „Potenzielle Käufer lassen sich mit der Suche länger Zeit“, stellt EHL-Expertin Sandra Bauernfeind fest. Sie seien seltener bereit, bei der Qualität Abstriche zu machen, legten Wert auf Balkon oder Terrasse, gute Energiewerte und praktische Grundrisse.

Das tun auch die Mieter. „Die Mieter suchen selten dezidiert nach einer 60-Quadratmeter-Wohnung, sondern nach einer Zweizimmerwohnung“, berichtet EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier. Und solche gebe es mit 45 Quadratmetern genauso wie mit 65Quadratmetern, nur dass Letztere auf dem freien Markt derzeit pro Monat um etwa 200 Euro netto mehr kosten. Da bei vielen potenziellen Mietern das Budget begrenzt sei, ließen sich Wohnungen mit schlechtem Grundriss nicht so gut vermieten.

In den nächsten Jahren dürften die Preise eher moderat steigen, also mit der Inflation oder etwas stärker, meint Bauernfeind. Auf Preisrückgänge sollte man aber nicht hoffen. Ursachen seien der starke Zuzug nach Wien sowie die wachsende Zahl von Singlehaushalten: Bis 2050 wird die Zahl der Haushalte in Wien um ein Viertel steigen. Die Neubautätigkeit kann damit nicht ganz Schritt halten. 6000 Wohnungen werden jährlich errichtet, 10.000 müssten es sein, um den wachsenden Bedarf zu decken.

Projekte in Nachbarschaft unbeliebt

Wohnungsentwickler in Wien seien mit schwierigen Rahmenbedingungen konfrontiert, klagt Andreas Holler, der bei der Buwog für den Neubaubereich tätig ist. „Auch die Tatsache, dass praktisch jedes größere Projekt durch irgendeine Bürgerinitiative bekämpft wird, verzögert die Errichtung.“

Wer derzeit eine neu errichtete Wohnung kaufen will, muss zwischen 2700 Euro pro Quadratmeter (in Simmering) und 5600 Euro (in Döbling) berappen. Ausreißer ist die Innere Stadt, wo man mit 16.500 Euro pro Quadratmeter fast drei Mal so tief in die Tasche greifen muss. Wer sich mit einer älteren Wohnung zufriedengibt, findet in zwei Bezirken (Simmering und Favoriten) mit weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter das Auslangen. In Wien Alsergrund zahlt man hingegen 3800 Euro, in der Inneren Stadt muss man selbst bei gebrauchten Wohnungen mit 9500Euro rechnen. Freilich ist die Innenstadt mit 16.268 Einwohnern auch der bevölkerungsmäßig kleinste Bezirk, mit 33.111 Euro netto pro Jahr verdienen die City-Bewohner auch deutlich mehr als die Bevölkerung in allen anderen Wiener Bezirken.

Mieter müssen auf dem freien Markt für eine Neubauwohnung netto zwischen neun Euro (Simmering) und 12,60 Euro (Josefstadt und Alsergrund) hinlegen. Ältere Wohnungen kann man zwischen 8,20 Euro (Simmering) und 10,70 Euro (Josefstadt und Alsergrund) anmieten. Allerdings wohnt nur ein geringer Teil der Wiener Bevölkerung in Wohnungen, bei denen der Mietzins frei vereinbart werden kann. Die meisten wohnen in Gemeindebauten, Genossenschaftswohnungen oder im Altbau, wo die Miethöhe (etwa durch den Richtwert) gedeckelt ist.

Neue Mieter zahlen mehr als alte

Der Richtwert, den man im Wiener Altbau für Mietverträge nach 1994 zahlt, wird im April im Rahmen der alle zwei Jahre erfolgenden Erhöhung von 5,16 auf 5,39 Euro pro Monat und Quadratmeter angehoben. Dazu kommen aber oft Zuschläge für Lage und Ausstattung, sodass auch Richtwertmieter oft erheblich mehr bezahlen.

Günstig leben vor allem Alteingesessene, da bei einem bestehenden Mietverhältnis kaum Erhöhungen über der Inflationsrate durchgesetzt werden können. Die Folge: Wer eine Wohnung angemietet habe, ziehe nicht so schnell aus, auch wenn die Kinder groß sind und der Ehepartner verstorben, meint Ehlmaier. Größere Wohnungen seien somit oft fehlbelegt. Hinzu komme, dass der Anreiz für Vermieter fehle, Häuser zu sanieren, für die sie nur weit unter dem Markt liegende Preise verlangen können. (b.l.)

AUF EINEN BLICK

Wohnen. In den vergangenen Jahren stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in kaum einer europäischen Stadt so stark wie in Wien. Nach den steilen Anstiegen ist nun eine Atempause angesagt. Zu diesem Schluss kommen die Experten von EHL Immobilien und Buwog, die kürzlich ihren „Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht 2014“ präsentiert haben. Heuer und in den Folgejahren dürfe man sich auf moderate, kontinuierliche Preiserhöhungen einstellen. Für Wiener Wohnungen zahlt man derzeit zwischen 16.500 (Neubau in der Innenstadt) und 1700 Euro (Altbau in Simmering) pro Quadratmeter.