Was bestimmt eigentlich den Preis einer Wohnung?

Grundvoraussetzung ist beim Mieten, Vermieten, Kaufen oder Verkaufen einer Wohnung, dass diese auch bewohnbar ist. Also abgewohnte "Löcher" werden nicht viel Geld kosten bzw. bringen. Küche und Bad sollten wenn möglich zeitgemäß möbliert sein und alle anderen Räume sollten zumindest ausgemalt sein.

Die Lage der Wohnung ist das Um und Auf, das den Preis am meisten beeinflusst. In den Städten zählen City-Lage oder Grün-Ruhelage zu den teureren Wohngegenden. Auch ist entscheidend, ob eine Wohnung über einen schönen Ausblick mit Terrasse, Balkon oder sogar einen kleinen Garten verfügt.

In vielen Fällen gilt auch der Grundsatz: je höher dasStockwerk, umso höher der Preis, allerdings kann dies in einem Haus ohne Lift und schlechter Lage auch gegenteilig laufen.

Was im städtischen Bereich sehr gefragt ist, ist einParkplatz zur Wohnung oder vielleicht sogar eine Garage. Wichtig sind auch der Gesamtzustand des Hauses, indem sich die Wohnung befindet und die vorhandene Infrastruktur des Umfeldes. Also Kindergärten, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten usw. 

In Wien zum Beispiel gelten neben der City-Lage die Bezirke 13, 18 und 19 als absolute Top-Lagen. Hier gelten auch Top Kaufpreise von 2000 bis 3000 EUR pro Quadratmeter für klassische Altbauwohnungen.

Kaution bei Mietwohnungen

Um sich im Falle von Mietzinsrückständen oder Beschädigungen auch ohne langwierige Gerichtsverfahren schadlos halten zu können, verlangen Vermieter von Wohnungen vom Mieter üblicherweise eine Kaution. Diese Vorgehensweise ist zwar vom Gesetz nicht bis ins kleinste Detail geregelt, die Kaution an sich ist aber gängige Praxis in den meisten Fällen. Wohnnet.at gibt Ihnen einen Leitfaden, worauf bei der Kaution für Mietwohnungen besonders zu achten ist:

Höhe der Kaution

Zur Höhe der Kaution gibt es keine gesetzliche Regelung, üblich sind Beträge zwischen dem 3 und 6-fachen des monatlichen Mietzinses. Eine deutlich höhere Kaution gilt nur dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter ein entsprechendes Sicherstellungsinteresse hat (etwa dann wenn besonders wertvolle Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.)

Wie muss die Kaution entrichtet bzw. angelegt werden?

Der Vermieter muss die von ihm entgegengenommene Kaution verzinst veranlagen. Zu einer besonders gewinnbringenden Anlage gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, so reicht ein täglich fälliges Sparbuch aus. Sollte ein Mieter mehrere Kautionen verwalten, müsste er diese jedoch gesondert anlegen. Nach Ende des Mietverhältnisses stehen auch die erwirtschafteten Zinsbeträge dem Mieter zu. Die Kaution ist außerdem auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters gesichert.

Wie viel von meiner Kaution bekomme ich wieder zurück?

Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnung vom Mieter in jenem Zustand zurückgestellt werden muss, in dem er sie angemietet hat. Dabei gilt eine „gewöhnliche Abnutzung“ – die auch in Relation zur Gesamtmietdauer gesehen werden muss – als akzeptabel. Eine darüber hinausgehende Abnutzung des Objekts (bzw. Schäden) muss jedoch vom Mieter abgegolten werden. Dafür kann vom Vermieter die Kaution verwendet werden.

Gewöhnliche Abnutzung

Darüber was noch als „gewöhnliche Abnutzung“ zu gelten hat, können am Ende eines Mietverhältnisses die Ansichten von Mieter und Vermieter freilich auseinander gehen. Kürzlich erfolgte Urteilssprüche in von der Arbeiterkammer angestrengten Musterprozessen geben ein wenig Aufschluss darüber, wofür der Vermieter Teile der Kaution einbehalten kann – und wofür nicht:

Wände: Abnutzungserscheinungen an den Wänden wie Löcher, die durch die Anbringung von Bildern oder handelsüblichen Hängemöbeln entstanden sind, gelten als gewöhnliche Abnutzung. Hingegen kann eine übermäßig hohe Anzahl von Dübellöchern (in einem Urteilsspruch ist von 110 Löchern in zwei Zimmern die Rede) nicht mehr einer normalen Benützung zugerechnet werden.

Wandfarbe: Wurde die Wohnung vom Mieter in einem anderen Farbton als dem ursprünglichen ausgemalt, so besteht laut Urteilsspruch keine Verpflichtung den alten Zustand wiederherzustellen, sofern es sich um „dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit“ entsprechende Farben (also z.B.: grün oder ocker, aber nicht schwarz) handelt. Ist hingegen vereinbart, dass der Mieter die Wohnung weiß ausgemalt zurückzustellen hat, so bedeutet dies nicht, dass er die Wohnung neu weiß ausgemalt übergeben muss.

Böden: Gibt es beispielsweise im Parkettboden Kratzer, die vom Verrücken der Möbel beim Putzen oder ähnlichem herrühren, so entspricht dies der gewöhnlichen Abnutzung und kann dem Mieter nicht von der Kaution abgezogen werden. Auch bei schwereren Schäden sind diese in Relation zum Zeitwert zu sehen: So kann etwa nach 10jähriger Mietdauer auch bei einem völlig beschädigten Teppich (gilt auch für Tapeten) kein Geld einbehalten werden, da für Teppiche eine Nutzungsdauer von 10 Jahren anzunehmen ist, und sich deren Zeitwert danach auf Null beläuft.

Bad: Sogenannte „unwesentliche Verränderungen“ am Bad wie Bohrlöcher in den Fliesen (entstanden z.B. durch die Anbringung von Handtuchhaltern, Seifenspendern etc.) entsprechen der gewöhnlichen Abnutzung und müssen vom Vermieter akzeptiert werden.



Grundsätzlich sollten Mieter außerdem genau schauen, wie viel ihnen – bei berechtigten Forderungen infolge tatsächlicher Schäden – von der Kaution abgezogen wird. Oft setzen die Vermieter die Kosten für Reparaturen unverhältnismäßig hoch an.

4 Tipps zur Wohnungsbesichtigung

Endlich die Wohnung gefunden, die die Traumwohnung zu sein scheint? Schnell einen Besichtigungstermin - am besten noch für den nächsten Tag - vereinbaren? Halt. Bei aller Erfolgseuphorie. Erst einmal nachdenken und dann cool handeln.

Private Checkliste erstellen
Um sich nicht im Wust an Fragen zu verlieren sollten Sie sich eine Checklist zurechtlegen, mit allen Fragen, die für Sie an ihrem künftigen Wohnort relevant sind. Zum Beispiel: Wie steht es um die Verkehrssituation am neuen Wohnort? Sind Kindergärten und/oder Schulen in der Nähe? Ärzte, Krankenhaus, Supermärkte? Darf man Haustiere halten? Wie schaut Generell der Flächenwidmungsplan in ihrem neuen Wohngebiet aus? Was heute eine ruhige Gegend scheint, kann in wenigen Jahren dicht verbautes Gebiet mit Lärm und Staus sein. Nehmen Sie ihre private Checkliste zur Besichtigung mit. 

Bleiben Sie cool
Eine Wohnungsbesichtigung ist eine emotionale Angelegenheit und die Hardfacts bleiben dabei oft auf der Strecke. Schauen sie sich alle Kleinigkeiten und Nebensächlichkeiten genau an. Die Lärmbelästigung der Straßenbahnhaltestelle direkt vor den Schlafzimmerfenstern kann auf Dauer genauso zum Problem werden, wie die Geruchsbelästigung des Beisls gegenüber.

Achtung vor Rissen, Putzablösungen, Wasserflecken
Bei gebrauchten Immobilien ist es sinnvoll einen Bekannten mitzunehmen, der vom Bauen etwas versteht. Wasserflecke an den Wänden, Risse oder Putzablösungen, so genannte Stockflecken. Schlecht isolierende Fenster. Hier sollten Sie sofort einen Blick auf die Dichtungsgummis werfen. 

Gespräch mit den Nachbarn
Nehmen Sie sich auch die Zeit, um mit den Nachbarn zu reden. Hier lernen Sie jene Menschen gleich kennen, die Sie dann mehrmals pro Woche treffen werden. Der Autobastler mit seiner Pfuschwerkstätte im Keller kann ihnen so manchen Sonntag vermiesen.

Immobilienversteigerungen

Seit einiger Zeit gibt es die Möglichkeit, freiwillige Versteigerungen von Immobilien durchzuführen. Grund dafür ist das „Feilbietungsrechtsänderungsgesetz“: Dieses erlaubt es nun auch Maklern, gemeinsam mit Notaren Immobilien zu versteigern. Das bietet gegenüber den bisher bekannten Zwangsversteigerungen dem Verkäufer natürlich zahlreiche Vorteile, abgesehen von der Tatsache, dass bei einer Zwangsversteigerung der Erlös im Regelfall nicht ihm, sondern seinen Gläubigern zugute kommt:

Bei dieser neuen Form der Immobilienversteigerung entscheidet sich der Verkäufer aus freien Stücken für den Versteigerungsweg. In den so genannten Feilbietungsbedingen sind Fakten wie das Mindestgebot, die vom potentiellen Erwerber zu erbringende Sicherheitsleistung, sowie die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen festgehalten. Veranstalter von Auktionen, wie das Dorotheum verlangen überdies ein aktuelles Bewertungsgutachten, welches Interessenten neben zahlreichen weiteren Informationen und Bildern im Auktionskatalog die Möglichkeit geben soll, sich ein genaueres Urteil zu bilden. Drei Wochen vor der Versteigerung muss diese auf der Edikte-Seite des Justizministeriums öffentlich gemacht werden – ähnlich den bekannten Zwangsversteigerungen.

Der Anbieter hat allerdings die Möglichkeit, einen bestimmten Mindesterlös zu fixieren. Wird dieser nicht erreicht, so findet kein Eigentümerwechsel statt, der Verkäufer muss allerdings die Kosten der Versteigerung bezahlen. Nach einer erfolgten Versteigerung geht es rasch: Aufgrund der klaren Feilbietungsbedingungen muss kein eigener Kaufvertrag mehr gemacht werden.

Alternative Bieterverfahren

Hierbei entfällt die Pflicht einer Veröffentlichung und die Immobilie wird auch nicht im Rahmen einer klassischen Versteigerungsprozedur an den Mann gebracht: Unter notarieller Aufsicht legen Interessenten ein Anbot, der Verkäufer nimmt nach einer bestimmten Frist das attraktivste Angebot an. Dies muss allerdings nicht jenes mit dem höchsten Kaufpreis sein: Der Verkäufer kann frei zwischen den eingegangenen Angeboten wählen, und sich beispielsweise auch für eines entscheiden, dessen Angebotssumme unter einer anderen liegt, wenn ihm andere Rahmenbedingung mehr zusagen. 

Zwangsversteigerung

Bei dieser schon länger bestehenden Form der Immobilienversteigerung gelangen Objekte zugunsten der Gläubiger ihres Noch-Besitzers unter den Hammer. Hier haben Interessierte die besten Möglichkeiten, an ein Schnäppchen zu gelangen: Ein Gerichtsgutachten muss Auskunft über die Immobilie erteilen, die oftmals mit einem Ausrufungspreis von ca. 50 % des Schätzwerts zur Versteigerung gelangt. Auch wenn (was durchaus der Fall sein kann) im Grundbuch noch Belastungen vermerkt sind, übernimmt der Käufer die Immobilie lastenfrei.

Risiko Hausverlosung

Seit eine Kärntner Familie erfolgreich ihre Villa via Verlosung an den Mann gebracht hatte, griff das Phänomen der „Hausverlosungen“ österreichweit um sich. Mittlerweile ist bei den Verlosern allerdings Katerstimmung eingekehrt, die Losverkäufe sind ins Stocken geraten. Zeit einen Überblick über die Risiken bei der Hausverlosung zu geben:

Risiko für den „Verkäufer“
Nach dem Erfolg der ersten Hausverlosung, die als erste ihrer Art über entsprechend große Publicity verfügen konnte, wagten zahlreiche weitere Hausbesitzer den gleichen Schritt, und versuchten ebenfalls ihre Immobilie zu verlosen – dies mit zum Teil weitaus geringerem Erfolg bei allen damit verbundenen Risiken:

Da sind zum einen die Gebühren, die für jedes aufgelegte Los fällig werden – 12 % des Einnahmeziels an den Losen, unabhängig davon, wie viele tatsächlich verkauft werden und ob die Verlosung letztlich auch stattfindet. Auch die Grunderwerbssteuer wird – angesichts des „Konkurrenzdrucks“ – meist vom Hausverloser getragen, das macht weitere 3,5 % der Gesamtheit aller verkauften Lose.

Und da längst nicht mehr alle Anbieter von Hausverlosungen über die Gratis-Werbung einer umfassenden Medienberichterstattung verfügen können, gilt es auch hier Investitionen zu tätigen: Zu den Kosten für den Notar, der die Teilnahmebedingungen ausarbeitet und die Verlosung durchführt, kommen also auch noch Ausgaben für Homepage und etwaige Werbung. 

Zudem hat der Fachverband der Immobilientreuhänder in allen neun Bundesländern Anzeigen gegen Hausverloser erstattet, um für Rechtsklarheit zu sorgen. Diese ist tatsächlich nicht gegeben: In einem Fall ermittelt die Staatsanwaltschaft (Wr. Neustadt), andere Verfahren wurden eingestellt.

Risiko für den Gewinner

Für den Loskäufer sind die Risiken natürlich geringer, zunächst besteht das einzige darin, nicht als Gewinner gezogen zu werden. Geschieht dies doch, kann es allerdings durchaus noch unangenehme Überraschungen geben: Auch wenn ein Objekt als geldlastenfrei ausgewiesen wird, kann es immer noch Belastungen wie einen bestehenden Mietvertrag geben. Mit sich selbst ausmachen muss hingegen jeder die Frage, ob er sich die Erhaltung beispielsweise einer großen Luxusvilla überhaupt leisten kann und will. Als Wertanlage oder Investitionsobjekt könnte die Immobilie ungeeignet sein – vielleicht ein (Mit)Grund dafür, dass sie überhaupt zur Verlosung gelangte.

Von der Objektsuche bis zur Vertragsunterzeichnung

Der Kauf eines Eigenheimes muss gut überlegt sein. Neben den finanziellen Verpflichtungen im Falle einer Kreditaufnahme sind anfänglich einige rechtliche Hürden zu nehmen. Folgende Punkte sollten unbedingt vorher geklärt sein:

·                                      Steht die geplante Finanzierung?

·                                      Können Förderungen übernommen werden?

·                                      Wann ist der Kaufpreis fällig?

·                                      Sind Kaufpreis und Übergabezeitpunkt klar definiert?

·                                      Ist die Liegenschaft grundbücherlich belastet?

·                                      Ist eine Sicherstellung einer allenfalls finanzierenden Bank nötig?

·                                      Ist der Käufer österreichischer Staatsbürger?

·                                      Wann erfolgt der Übergang der Zahlungen für Betriebskosten und dergleichen?

·                                      Können bestehende Versicherungen gekündigt werden?

·                                      Wie kann die Kaufpreiszahlung unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes/Notars treuhändig abgesichert werden?

·                                      Wie erfolgt die grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers?

·                                      Welche Zusatzkosten für die Abwicklung fallen an (zB für Kaufvertrag, treuhändische Abwicklung, Unterschriftsbeglaubigung) ?

·                                      Welche steuerlichen Kosten sind zu berücksichtigen?

·                                      Welche Ansprüche bestehen bei Einschaltung eines Immobilienmaklers?

Dies ist nur ein Auszug der wichtigsten zu berücksichtigenden Fragen. Vor jeder Kaufentscheidung sollten diese Fragen ausführlich besprochen werden. Jeder Käufer sollte darüberhinaus einen Rechtsberater seiner Wahl mit der Durchführung der gesamten Abwicklung beauftragen, damit im Nachhinein keine unliebsamen Überraschungen aufgrund eines nicht genau ausgearbeiteten Kaufvertrages auf den Käufer zukommen.
 

Gleiches gilt natürlich auch beim Verkauf einer Immobilie. Auch hier bestehen viele Gefahren und abzuklärende Punkte, damit ein reibungsloser Übergang und vorallem Kaufpreiserhalt garantiert ist.

Bauträger , Makler oder von Privat kaufen?

Die Transaktionskosten beim Kauf einer Immobilie will jeder so gering wie möglich halten. Ein gutes Maß an Beratung und Service benötigt aber so gut wie jeder. Wer will schon stundenlang von einer Stelle zur anderen hasten, um die wichtigen Informationen zusammenzutragen? Woher soll also die Traumwohnung kommen? Vom Bauträger vom Makler oder von einem Privaten?

Der Fachmann am Immobilienmarkt ist der Makler

Er hat den Marktüberblick und das größere Angebot. Während vom Bauträger meist nur ein Objekt vermarktet wird, hat der Makler allgemein ein größeres Portfolio, aus dem der Kunde wählen kann. Auch ist beim Bauträger der Vertrieb oft nur ein Nebenprodukt. Da werden meist Leute aus der Technik zusätzlich noch mit dem Vertrieb betraut. Bei den Kosten muss es für den Kunden nicht unbedingt einen Nachteil geben. Im Neubau wird meist keine Provision verlangt. Zusätzlich hat der Kunde beim Kauf vom Makler die Möglichkeit, sich zwischen Neubau- und Altbauwohnungen zu entscheiden. Guter Makler sind Ihre Provision wert.

(gefunden auf wohnnet.at)