Erhaltung, Reparatur und Erneuerung von Heizthermen in Mietwohnungen
Die Pflicht trifft zwingend den Vermieter. Nur bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern kann uU etwas anders vereinbart werden, diese Vereinbarung darf allerdings nicht gröblich benachteiligend sein.
Dieser sogenannte Graubereich besteht weiter! Problem etwa kaputte Stromleitung: wenn weder ernster Schaden des Hauses (Brandgefahr) noch eine erhebliche Gesundheitsgefahr vorliegen, dann ist der Schaden dem sogenannten Graubereich zuzuordnen. Das bedeutet, der Vermieter muss nicht reparieren, der Mieter hat nur ein Mietzinsminderungsrecht.
Wartung bedeutet, dass die Therme gereinigt und auf Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Sie dient der Lebensverlängerung der Geräte. Üblicherweise halten Installateure ein Wartungsintervall von 2 Jahren für vernünftig – das Intervall hängt vom Alter und Zustand der Geräte ab; am Besten in der Bedienungsanleitung nachsehen!
Aus einem Urteil: LGZ Wien, 41 R 115/06z: Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile usw. Darunter fällt auch das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.
Noch ein TIPP: Grundsätzlich ist es ratsam, das Service außerhalb der Heizperiode durchzuführen, damit Sie nicht unter Druck kommen, wenn Reparaturbedarf entsteht.
Oder man repariert selbst und klagt dann die aufgewendeten Kosten ein.
Für die Frage der Erhaltungspflicht kommt es nämlich nicht auf die Ursachen der Mängel, nicht einmal auf ein allfälliges Verschulden des Mieters an. Schäden als Folge unsachgemäßer Arbeiten des Mieters könnten nur zu einem Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter führen, entbinden den Vermieter aber nicht davon, seiner Erhaltungspflicht nachzukommen. Dazu gibt es Urteile des Obersten Gerichtshofes: 5 Ob 116/99s; 5 Ob 45/03h
Der OGH hat nämlich das Gesetz so ausgelegt, dass bei einer schadhaften Heiztherme der Vermieter nicht reparaturpflichtig sei; obwohl er dafür ja eine höhere Miete kassiert, als bei einer Wohnung ohne Heizung. Der Mieter, so der OGH, habe aber ein Mietzinsminderungsrecht.
Wenn man zwischen Frieren oder Zahlen entscheiden muss, wird man sich wohl oder übel dafür entscheiden, eine neue Therme auf eigene Kosten anzuschaffen.
Dazu kam dann noch ein neues Urteil: Wenn Mieterinnen und Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren oder neu machen lassen, ist die Mietzinsminderung weg. Die bekommt man nur bis zur Behebung der Beeinträchtigung, durch wen auch immer. Dann dürfen aber die Vermieter wieder die volle Miete verlangen. Die Mieter mussten dann also Miete für die Heiztherme an den Vermieter zahlen, obwohl sie schon die Anschaffungs- und Montagekosten gezahlt hatten. Das ist nicht nur absurd, sondern auch ungerecht.
b) (nun auch neu) es sich um die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses handelt, oder
c) eine freie Wohnung vor der Wiedervermietung in einen brauchbaren Zustand gebracht werden muss
In einem MRG-Haus (Altbau, geförderter Neubau) sowie bei Genossenschaftswohnungen sind Vermieter also nur dann für Wohnungsschäden instandhaltungspflichtig, wenn
Was hat sich seit Jahresbeginn geändert?
Mit der Wohnrechtsnovelle 2015, die mit 1. Jänner 2015 in Kraft getreten ist, ist nun ein Erfolg für die Mieter eingetreten. Es wurden (fast) einheitliche Regelungen für die Erhaltung/Reparatur und die Erneuerung von schadhaften „Wärmebereitungsgeräten“ (also auch für Gasetagenheizungen mit Heizthermen) geschaffen.Was ist bei der Thermenreparatur seit 1.1.2015 anders?
Vermieter müssen die Reparaturen und den Austausch (wenn etwa eine Reparatur unwirtschaftlich wäre) von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten auf eigene Kosten vornehmen.- Die Novelle gilt für MRG, WGG und ABGB-Verträge.
- Sie ist auch auf alle bestehenden Verträge anwendbar (auf Sachverhalte ab 1.1.2015).
- Bei Ein- & Zweifamilienhäusern ist die Erhaltungspflicht nicht zwingend (= dort uU vertraglich abänderbar).
Was alles ist ein Wärmebereitungsgerät?
Auch mitvermietete Einzelöfen, Frostwächter, Heizstrahler im Bad etc sind vom Vermieter zu erhalten. (Wohl eher nicht ein Toaster oder Fön.)Ist die AK mit der Neuregelung zufrieden?
Nur teilweise, wegen eines Wermutstropfens: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es noch immer Reparaturfragen in der Wohnung, die ungelöst sind zB kaputte Einrichtungsgestände, gebrochene Fliesen oder schadhafte Stromleitungen.Dieser sogenannte Graubereich besteht weiter! Problem etwa kaputte Stromleitung: wenn weder ernster Schaden des Hauses (Brandgefahr) noch eine erhebliche Gesundheitsgefahr vorliegen, dann ist der Schaden dem sogenannten Graubereich zuzuordnen. Das bedeutet, der Vermieter muss nicht reparieren, der Mieter hat nur ein Mietzinsminderungsrecht.
Die Thermenwartung obliegt dem Mieter. Was umfasst die Thermenwartung?
Erhaltung und Wartung muss man auseinander halten. Für die Wartung ist der Mieter (weiterhin) zuständig und hat auch deren Kosten zu tragen.Wartung bedeutet, dass die Therme gereinigt und auf Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Sie dient der Lebensverlängerung der Geräte. Üblicherweise halten Installateure ein Wartungsintervall von 2 Jahren für vernünftig – das Intervall hängt vom Alter und Zustand der Geräte ab; am Besten in der Bedienungsanleitung nachsehen!
Aus einem Urteil: LGZ Wien, 41 R 115/06z: Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile usw. Darunter fällt auch das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.
Wie soll sich ein Mieter verhalten, wenn bei der Thermenwartung ein Schaden an der Therme offensichtlich wird?
Man sollte das Service ganz normal (erst mal ohne Reparatur) beenden und sich vom Servicemann eine schriftliche Bestätigung über den von ihm festgestellten Schaden geben lassen. Dann sollte man den Vermieter/die Hausverwaltung schriftlich vom Schaden informieren und die zeitnahe (in angemessener Frist) Behebung des Thermenschadens verlangen.Noch ein TIPP: Grundsätzlich ist es ratsam, das Service außerhalb der Heizperiode durchzuführen, damit Sie nicht unter Druck kommen, wenn Reparaturbedarf entsteht.
Was macht man, wenn der Vermieter nicht entsprechend reagiert?
Man kann einen Antrag bei der Schlichtungsstelle einbringen, dass dem Vermieter die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufgetragen wird. (Im Teilanwendungsbereich des MRG muss man die Erhaltungsarbeiten bei Gericht einklagen)Oder man repariert selbst und klagt dann die aufgewendeten Kosten ein.
Kann der Vermieter die Reparatur ablehnen mit dem Argument, der Mieter habe den Schaden verursacht, weil er die Wartung der Therme nicht oft genug durchführen hat lassen?
Nein! Der Vermieter muss in jedem Fall auf eigene Kosten reparieren (zwingende Pflicht). Er kann sich dann das Geld (ganz oder teilweise) von dem zurückholen, den ein Verschulden trifft; das Verschulden des Mieters am Schaden an der Therme muss der Vermieter beweisen.Für die Frage der Erhaltungspflicht kommt es nämlich nicht auf die Ursachen der Mängel, nicht einmal auf ein allfälliges Verschulden des Mieters an. Schäden als Folge unsachgemäßer Arbeiten des Mieters könnten nur zu einem Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter führen, entbinden den Vermieter aber nicht davon, seiner Erhaltungspflicht nachzukommen. Dazu gibt es Urteile des Obersten Gerichtshofes: 5 Ob 116/99s; 5 Ob 45/03h
Wenn der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet ist, muss er nicht die vollen Kosten einer neuen Therme zahlen.
Selbst wenn der Mieter am Kaputtwerden der Therme schuld war, und der Vermieter deswegen ein neues Gerät um zB 3.300,- EURO (nur den Nettobetrag rechnen! die Umsatzsteuer bekommt der Vermieter ja ohnehin vom Finanzamt zurück) anschaffen musste, ist der Schadenersatzbetrag, den der Mieter zahlen muss, geringer. Ist die durchschnittliche Lebensdauer einer Therme zB 18 Jahre (danach muss der Vermieter die Therme sowieso auf eigene Kosten erneuern) und war die konkrete Therme aufgrund der bewiesenen Schuld des Mieters schon nach 15 Jahren kaputt, dann hat der Mieter nur 1/6 der Kosten zu tragen, also 550,- EURO. (Schließlich hat der Mieter die Lebensdauer der Therme ja nur um 1/6 verkürzt)Was gibt es bei der Thermenwartung noch zu beachten?
Wir raten dazu, die Wartungsbestätigungen zu sammeln und aufzuheben! Jedenfalls das letzte Wartungsprotokoll sollte man ja bei Beendigung des Mietverhältnisses übergeben, um sich Streitigkeiten zu ersparen.Wie war die rechtliche Situation bis Ende 2014?
Zur Erhaltung von schadhaften Gasthermen/Heizungen/Warmwasserboilern bestand durch die höchstrichterliche Entscheidung eigentlich ein rechtliches Niemandsland. Und zwar für Altbauwohnungen, alle Genossenschaftswohnungen und geförderte Neubauwohnungen.Der OGH hat nämlich das Gesetz so ausgelegt, dass bei einer schadhaften Heiztherme der Vermieter nicht reparaturpflichtig sei; obwohl er dafür ja eine höhere Miete kassiert, als bei einer Wohnung ohne Heizung. Der Mieter, so der OGH, habe aber ein Mietzinsminderungsrecht.
Ist ein Mietzinsminderungsrecht nicht ohnehin ein Ausgleich?
Nein! Es gibt wohl kaum eine Familie mit Kindern, die im Winter mehr als ein paar Tage in einer unbeheizten Wohnung und ohne Warmwasserversorgung lebt, selbst wenn die Mietzinsminderung 70 bis 90 Prozent betragen würde.Wenn man zwischen Frieren oder Zahlen entscheiden muss, wird man sich wohl oder übel dafür entscheiden, eine neue Therme auf eigene Kosten anzuschaffen.
Dazu kam dann noch ein neues Urteil: Wenn Mieterinnen und Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren oder neu machen lassen, ist die Mietzinsminderung weg. Die bekommt man nur bis zur Behebung der Beeinträchtigung, durch wen auch immer. Dann dürfen aber die Vermieter wieder die volle Miete verlangen. Die Mieter mussten dann also Miete für die Heiztherme an den Vermieter zahlen, obwohl sie schon die Anschaffungs- und Montagekosten gezahlt hatten. Das ist nicht nur absurd, sondern auch ungerecht.
Allgemeines zur Erhaltungsplicht in einer Mietwohnung:
Was umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß MRG?- die allgemeine Teile des Hauses (z.B. Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren, Stiegenhaus, Hausbesorgerdienstwohnung, Leitungen etc.)
- Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.)
- die Mietgegenstände unterliegen dann der Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn
b) (nun auch neu) es sich um die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses handelt, oder
c) eine freie Wohnung vor der Wiedervermietung in einen brauchbaren Zustand gebracht werden muss
In einem MRG-Haus (Altbau, geförderter Neubau) sowie bei Genossenschaftswohnungen sind Vermieter also nur dann für Wohnungsschäden instandhaltungspflichtig, wenn
- ein ernster Schaden vorliegt/droht (zB Brandgefahr; Durchfeuchtung nach Wasserrohrbruch), oder
- wenn eine erhebliche Gesundheitsschädigung (zB Vergiftung) droht, oder
- wenn eine mitvermietete Heiztherme, ein mitvermieteter Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät schadhaft ist.
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